気軽に聞きたい、住宅購入プロのアドバイス no.14

 

1 、消費税増税と住宅取得等資金贈与の特例について

 

2、不動産豆知識「住宅ローンは短く借りるか長く借りるか」

 (2016.1月)

 

◆1、~消費税増税と住宅取得等資金贈与の特例について~ ◆

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みなさんこんにちは。上屋です。

 

来年の4月から消費税が10%になることは、

もう皆さんご存知だとは思いますが、

その増税に伴い住宅取得のための資金を贈与する場合の

非課税枠も変更することをご存知ですか?

 

昨年、省エネ住宅では1500万円、一般住宅では1000万円の非課税枠が、

今年は省エネ住宅では1200万円、一般住宅では700万円まで縮小となりました。

ただし消費税が8%の場合のことですので、10%になるとこの非課税枠が変わります。

 

注文住宅にかかる消費税が8%の適用を受けるためには、

来年2017年4月までに引渡しを受けるか、経過措置として

今年の9月末までに建築会社と請負契約をしないといけないので、

今年の9月末が注文住宅を土地から探して建築する場合の

一つのリミットになると思います。

 

そして、消費税10%になった場合、住宅取得等資金贈与の特例は

過去最大の非課税枠として省エネ住宅で3000万円、

一般住宅で2500万円が適用されることになりました。

 

これは消費税の増税での負担軽減と、

その後の反動による住宅市場の落ち込みを考慮しての改正です。

 

昨年、相続税の改正もあり納税をする事になる方も増えると思います。

相続税対策にもなるため、積極的に活用したいですね。

 

注意点としては、例えば今年9月に注文住宅3000万円の請負契約を締結し、

2017年4月以降に引渡しとなった場合でも、経過措置で消費税は8%が適用となり、

支払う消費税については3000万円×2%(10%-8%)=60万円の差が出て、

消費税は得をしますが、住宅取得等資金贈与の特例は、

省エネ住宅でも1200万円までしか適用されなくなってしまいます。

 

もし3000万円の贈与特例を受けるのであれば、

10%の消費税率が適用になるように請負契約を10月以降にするなど

して受渡しが来年4月以降になるようにしなければなりません。

わざわざ高い税率が適用になるようにするのもおかしな気もちになりますが、

贈与額によって、どちらが得かをしっかり見極めることが重要になります。

 

 

今回はこれまで!

 

  

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◆2、不動産豆知識 ~住宅ローンは短く借りるか長く借りるか~

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始めまして!余語です。

今回、初めてコラムを担当させていただきます。

 

記念する第一回目は「住宅ローンは短く借りるか長く借りるか」

についてお話しようと思います。

 

リスク面で考えると正解は「長く借りる」だと私は考えます。

 

ええっー、長く借りると総支払額が増えて損じゃないの?

と考える方もいると思います。

 

それも正解です。

 

ただ、損得ではそうでも、リスク面では長く借りる方が正解と言えます。

 

当然ですが月の支払額が大きいと返済に窮する、

滞納をする可能性が高まります。

 

住宅ローンの返済が滞った方達に共通することがあるそうです。

それはおおむね住宅ローンの月の支払額は10万円以上。

多くは20万円以上の方です。

 

それだけの支払ができる方なので、

当然世帯収入も平均値を上回る方であるのに、

滞納に陥る危険性が高いそうです。

 

某金融コンサルタントによると、

月の支払いが10万円以下で支払が滞る方は今のところ

お一人もお会いしたことがないそうです。

 

それだけ、借りた金額の大きさよりも、

月々の支払額の大きさが住宅ローンの破たんに直結するということです。

 

つまり借りれる金額よりも、払える額が大切ということでしょう。

 

それならば、住宅ローンを借りられるのなら長く借りた方がいい。

そのような結論になります。

 

先出の某金融コンサルタントによると

「よく月14万円の支払いなら何とかいけるから期間25年で…

などとお客さんから目一杯の上限を言われる方もいますが、

ライフプランを聞くと、お子さんの教育費や想定外のリスクは

考慮されていないことが多くある。」

との事です。

 

それでも、長期の借入をする事によって増える金利分の支払いはちょっと…

 

ということであれば、ご希望の期間で借りた場合の支払額と、

長期で借りた場合の支払額との差額を余剰資金として、

こまめに繰上返済をして行きましょう。

 

繰上返済は元金に充当され、ローンの元金が減った分、

借入期間を短縮する事も出来ます。

 

余裕ができたら繰り上げ返済をする。

 

私はお子さんがいらっしゃるご家族はこの方法が一番安全でいいのではない

かと考えています。

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