
不動産売却の流れ
4つのステージと13のステップ
ここでは買い換えの流れを説明します。売りと買いを同時期に行うので何かと面倒な手続きが多いですが、ポイントを押さえて希望の物件を手に入れましょう。
4つのステージをクリアしよう
買い換えをどこから着手するのかは様々ですが、まず購入物件を探し、それをきっかけにして自宅の売却を仲介業者に依頼する方法もあります。反対に、自宅を確実に売却できるというめどが立ってから、購入物件探しに入るケースもあります。
どちらの方法が正解だということはありません。
物件の条件や住宅市況などの情勢に合わせて、柔軟に対応するというのがベストです。

POINT
・買い換えのスケジュールを立てる
・自己資金、ローンの残債を確認します
ここで重要なことは、ローンの残債がいくらあるのかを把握することです。金融機関から送られてくる返済明細書の残高を見て確認してください。売却代金からこれを差し引いた金額に自己資金を足した分が頭金となりますが、売却時には税金や仲介手数料などがかかるのに加え、買い換え物件の購入に際しても諸費用が必要になってきます。
これらを忘れないように計画を立てなければなりません。

STEP
① 価格相場を調べる
② 売却査定を依頼する
③ 売出価格を決め、媒介契約を結ぶ
④ 物件を売り出す
自宅がいくらで売れるのか、売却価格によってその後の購入計画は大きく違ったものになってきます。不動産仲介業者を活用して無料査定をしてもらい、どのくらいで売却できるのかを把握しておきましょう。
売出価格が決まると「貴社に販売活動をお願いします」という趣旨の契約を締結します。これが「媒介契約」です。媒介契約には3つのタイプがあるので、それぞれの特徴を把握したうえで自分自身の条件に合ったものを選択しましょう。

STEP
⑤ 見学者の来訪を受ける
⑥ 売買条件の折衝をする
⑦ 売却を承諾する
仲介業者はあなたの住まいを指定流通機構に登録したり、ホームページや不動産情報サイトに物件情報を掲載したり、チラシに広告を掲載したりして販売活動を開始します。このとき、見学者の来訪などがたびたびあります。
見学者があなたの住まいを気に入ると、仲介業者を通じて買付依頼書が届きます(口頭の場合もある)。買付依頼書には、購入希望価格や代金の支払い方法、物件の引き渡し希望日などが記載されています。この条件に異存がなければ売却を承諾し、売買契約を結ぶ日時と場所を決めます。
契約時には、売買契約書のほかに、添付書類を事前に用意しておく必要がありますので、結構慌ただしくなります。

STEP
⑧ 重要事項説明を受ける
⑨ 売買契約を締結する
⑩ ローン解約の申込みをする
⑪ 売却代金を受け取る
⑫ ローンを解約する(抵当権の抹消)
⑬ 物件を引き渡す
売買契約の締結に先立ち、重要事項の説明が行われます。売主・買主が同席のうえ、仲介業者の宅地建物取引士が双方に重要事項説明書と添付資料を渡して説明を行います。
売買契約を済ませたら、これまで借りていた住宅ローンの解約を金融機関に申し出て、自宅に付いている抵当権の抹消を行います。ローンの解約・抵当権の抹消を行うために残債をすべて返済する必要がありますが、このときの資金を誰が負担するのかは契約書の内容によります。買主から受け取った売買代金を充当して抵当権を抹消し、物件を引き渡すというのが一般的です(同時決済)。
買主の資金繰りの関係で、残金決済・物件引き渡し前に抵当権を抹消する必要がある場合は「つなぎ融資」などを利用して、あらかじめ抹消しておくこともあります。
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不動産売却価格にある5つの価格とは何ですか? はい、基本的には、①希望金額 ②査定金額 ③売出金額 ④購入希望価格 ⑤成約金額 の5つの価格のことをいいます。 5つの価格とは ① 希望価格 売主様のご都合による希望の価格です。例えば「3,000万円で売却できなければ住み替え出来ない」等、売主様の売る目的が達成できる価格を言います。しかし、多くの売主様は価格についての知識や相場観が無いのが普通です。慎重なご検討が必要とされます。 ② 査定価格 仲介業者の査定価格(適正価格)です。仲介業者は常に取引に係わる中で、相場・市場動向等の知識を持った上で、売却物件の現地調査・諸官庁の発行した公示価格などを参考に、前述の査定価格を算出しております。 ③ 売出価格 実際に仲介業者と媒介契約を結び不動産を売り出す時の価格です。これが決まると仲介業者は広告や不動産流通機構(中日本不動産流通機構レインズ等のネットワーク)に登録し、広く買主様を探し始めます。売主様の希望価格、仲介業者の査定価格を基に決定された売出価格ですが、様々な理由により適正価格ではなく市場性に乏しい価格で売り出すこともあります。売出価格は不変な物ではなく情勢変化に対応して、途中で変更する場合もあります。信頼できる仲介業者と十分に話し合うことが大切です。 ④ 購入希望価格 買主様が売出価格を見て少しでも安く買おうと指し値(購入希望価格)を入れます。このとき仲介業者は「そんな指し値を出したら売ってもらえませんよ」というように、査定価格をベースにしたアドバイスを行ったりします。その結果、査定価格に近い水準で成約することになるのです。 ⑤ 成約価格 買主様と条件が折り合い売買契約が成立した時の価格です。売出価格から成約価格に至るまでには、双方の条件の変更や価格変更が生じ、歩み寄りながら話を進めることが大切になります。 「査定価格」が一番重要です 結論を申し上げると、査定価格が一番重要です。高い査定価格を提示する会社もありますが、本当に大切なのは成約価格がいくらになったかです。査定価格には、必ず根拠があります。近隣の取引事例や顧客動向、競合になる近隣の売り出し物件など、当社では根拠を示して、価格査定をしております。 高い価格につられて、売り出したのは良いものの、売れずに月日が経ち価格を下げても、その時の査定価格はもっと下になっており、結局、時間もかかり価格も安くなってしまうなんてこともあります。高い成約価格で売却するためには、しっかりした根拠のある査定額を提示していくれる信頼のおける不動産会社に依頼することが重要になります。 不動産売却の流れ 4つのステージと13のステップ top 【不動産売却のお悩みQ&A】・売却を検討する際、高く売るにはどうしたらいいのですか?・売却するとき、査定価格は高ければいい!?・自宅を早く売るにはどうしたらいいのでしょうか? 売却の第一歩は査定です。まずは無料査定をご利用下さい。
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