不動産売却の流れ
4つのステージと13のステップ

ここでは買い換えの流れを説明します。売りと買いを同時期に行うので何かと面倒な手続きが多いですが、ポイントを押さえて希望の物件を手に入れましょう。

4つのステージをクリアしよう

買い換えをどこから着手するのかは様々ですが、まず購入物件を探し、それをきっかけにして自宅の売却を仲介業者に依頼する方法もあります。反対に、自宅を確実に売却できるというめどが立ってから、購入物件探しに入るケースもあります。
どちらの方法が正解だということはありません。
物件の条件や住宅市況などの情勢に合わせて、柔軟に対応するというのがベストです。

POINT
・買い換えのスケジュールを立てる
・自己資金、ローンの残債を確認します

ここで重要なことは、ローンの残債がいくらあるのかを把握することです。金融機関から送られてくる返済明細書の残高を見て確認してください。売却代金からこれを差し引いた金額に自己資金を足した分が頭金となりますが、売却時には税金や仲介手数料などがかかるのに加え、買い換え物件の購入に際しても諸費用が必要になってきます。
これらを忘れないように計画を立てなければなりません。

STEP
① 価格相場を調べる
② 売却査定を依頼する
③ 売出価格を決め、媒介契約を結ぶ
④ 物件を売り出す

自宅がいくらで売れるのか、売却価格によってその後の購入計画は大きく違ったものになってきます。不動産仲介業者を活用して無料査定をしてもらい、どのくらいで売却できるのかを把握しておきましょう。
売出価格が決まると「貴社に販売活動をお願いします」という趣旨の契約を締結します。これが「媒介契約」です。媒介契約には3つのタイプがあるので、それぞれの特徴を把握したうえで自分自身の条件に合ったものを選択しましょう。

STEP
⑤ 見学者の来訪を受ける
⑥ 売買条件の折衝をする
⑦ 売却を承諾する

仲介業者はあなたの住まいを指定流通機構に登録したり、ホームページや不動産情報サイトに物件情報を掲載したり、チラシに広告を掲載したりして販売活動を開始します。このとき、見学者の来訪などがたびたびあります。
見学者があなたの住まいを気に入ると、仲介業者を通じて買付依頼書が届きます(口頭の場合もある)。買付依頼書には、購入希望価格や代金の支払い方法、物件の引き渡し希望日などが記載されています。この条件に異存がなければ売却を承諾し、売買契約を結ぶ日時と場所を決めます。
契約時には、売買契約書のほかに、添付書類を事前に用意しておく必要がありますので、結構慌ただしくなります。

STEP
⑧ 重要事項説明を受ける
⑨ 売買契約を締結する
⑩ ローン解約の申込みをする
⑪ 売却代金を受け取る
⑫ ローンを解約する(抵当権の抹消)
⑬ 物件を引き渡す

売買契約の締結に先立ち、重要事項の説明が行われます。売主・買主が同席のうえ、仲介業者の宅地建物取引士が双方に重要事項説明書と添付資料を渡して説明を行います。
売買契約を済ませたら、これまで借りていた住宅ローンの解約を金融機関に申し出て、自宅に付いている抵当権の抹消を行います。ローンの解約・抵当権の抹消を行うために残債をすべて返済する必要がありますが、このときの資金を誰が負担するのかは契約書の内容によります。買主から受け取った売買代金を充当して抵当権を抹消し、物件を引き渡すというのが一般的です(同時決済)。
買主の資金繰りの関係で、残金決済・物件引き渡し前に抵当権を抹消する必要がある場合は「つなぎ融資」などを利用して、あらかじめ抹消しておくこともあります。

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