資産コンサルでの相談事例
相続人が複数の為、一棟マンションを売却して分割することになりましたが、スムーズに売却が進み、相続も無事終わりました。
高齢になり管理が出来なくなってきたので、息子と一緒に今後の相談をした結果、物件ごとに管理や売却の提案をしてもらえました。
アパマンショップや管理オーナーからの収益物件情報をいち早く頂けて、駅近で良い物件を購入することが出来ました。
１０年後もあなたの不動産は、安定していると思いますか？
皆様を取り巻く状況は10年前と比べて、劇的に変化しているのではないでしょうか。いうまでもないことですが、少子高齢化は確実に人口の減少をもたらします。
そして、不動産価格・地価は人口動態の影響を大きく受けることになるのです。つまり、首都圏以外では、“人口が減る”は、限りなく、“不動産価値が下がる”に近い感覚になるということです。土地は貴重な財産、人口増加は今後も続く、という時代であれば問題はないのですが、人口減少の時代、相続に関する意識もしだいに変わり始めています。相続に対する意識改革が必要なときではないでしょうか。
不動産活用による相続税対策
遺産の相続時に課せられる相続税を減らす方法として、不動産活用（賃貸アパート・マンションなど）を購入する方法が効果的であるとされています。これは現金をそのまま相続した場合と比較した場合、相続税上の評価額が減額されるということです。そして相続財産が多額になるほど適用される相続税率が高くなりますので、様々な方法による相続税対策を知っておくべきです。
アパート・マンションの売却と
収益物件の購入
アパート・マンション経営は、長期的な収入の確保も可能な不動産投資です。しかし、「経営」という観点だけではなく「売却」も投資の一つと考えることもできるのです。また、収益物件を購入する場合、売却時にいかに最大の利益を獲得出来るかを考えることが大切です。こうした出口戦略の重要性を含め、総合的にアドバイスさせていただきます。
土地の売却と資産査定
ひとくちに土地を売却するといっても様々なケースが考えられます。たとえば、「古家付きの物件を土地として売却する」場合と「相続した土地を売却する」場合とでは、注意すべき点が違います。また、少しでも土地を高く売却するためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。スムーズな土地売却のためにも、情報収集をして売却の手順を確認しておくことが大切です。
相続支援コンサルタントの役割
賃貸住宅等の所有者に対し、相続に係る知識と技能を持って、相続及びこれに関する不動産取引について相談に応じます。
また、必要に応じて法務・税務等の各分野の専門家を紹介してアドバイスを行う役割を期待されています。さらに上級資格においては、各種講習会・講演会・セミナーで講師を務める等、運営にも携わっています。
「ウィズコ通信“道”」は資産コンサル部が毎月発行しています
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ウィズコ通信“道”6月号 今月のコラム
「所有者不明土地の解消に向けての不動産に関するルールの変更について（後編）」について こんにちは。売買事業部の神谷（かみたに）です。 6月に入り梅雨の季節ですね。梅雨の時期の花といえば何を想像されますか？やはりアジサイを思い浮かべる人が多いと思われます。色とりどりのアジサイが雨に濡れている姿は美しく、憂鬱な気分も吹き飛んでいきますね。 今月も先月に引き続き「所有者不明土地の解消に向けての不動産に関するルールの変更について」ご説明させて頂きます。 相続土地国庫帰属制度の創設 Q. 「どんな制度なの？」 A. 都市部への人口移動や人口の減少・高齢化の進展などを背景に、土地の利用ニーズが低下する中で土地所有に対する負担感が増加しており、相続された土地が所有者不明土地の予備軍となっています。 そこで、上記予防の観点から、相続等によって土地の所有権を取得した相続人が、法務大臣（窓口は法務局です）の承認により、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度です。 Q. 「誰でも申請できるの？」 A, 基本的に、相続や遺贈によって土地の所有権を取得した相続人であれば申請可能です。売買等によって任意に土地を取得した方や法人は対象になりません。また土地が共有地である場合には、相続や遺贈によって持分を取得した相続人を含む共有者全員で申請する必要があります。 Q. 「どんな土地でも引き取ってくれるの？」 A, 下記のような通常の管理又は処分をするに当たって過大な費用や労力が必要となる土地については対象外となります。 ● 建物・工作物・車両等がある土地 ● 境界があきらかでない土地 ● 担保権などの権利が設定されている土地 ● 危険な崖がある土地 ● 通路など他人による使用が予定されている土地 ● 土壌汚染や埋設物がある土地 Q. 「手続きにはお金がかかるの？」 A, 申請時に審査手数料を納付いただくほか、国庫への帰属について承認を受けた場合には、負担金（10年分の土地管理費相当額）を納付必要。具体的な金額や査定方法は、政令で定められる予定です。 民法ルールの見直し 土地・建物に特化した財産管理制度の創設 令和5年４月１日施工 Q. 「どんな制度なの？」 A, 所有者不明土地・建物や、管理不全状態である土地・建物は、公共事業や民間取引を阻害したり、近隣に悪影響を発生させるなどして問題となりますが、これまでその管理に適した財産管理制度がなく、管理が非効率になりがちでした。 そこで、土地・建物の効率的な管理を実現するために、所有者が不明であったり、所有者による管理が適切にされていない土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられました。 Ⅰ. 所有者不明土地・建物の管理制度 調査を尽くしても所有者やその所在を知ることができない土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人（※）を選任してもらう事が出来るようになります。 ⇒管理人は裁判所の許可を取れば、所有者不明土地の売却等もすることができます。 Ⅱ. 管理不全状態にある土地・建物の管理制度 所有者による管理が不適当にある事によって、他人の権利・法的利益が侵害され又はその恐れがある土地・建物について、利害関係人が地方裁判所に申し立てることによって、その土地・建物の管理を行う管理人（※）を選任してもらう事が出来るようになります。 ⇒ひび割れ・破損が生じている擁壁の補修工事や、ゴミの撤去・害虫の駆除も管理人は可能。 ※管理人には、弁護士・司法書士等のふさわしいものが選任されます。 遺産分割に関する新たなルールの導入 令和5年４月１日施工 Q. 「新たなルールはどんなもの？」 A. 遺産分割をする際には、法律で定められた相続分（法定相続分）等を基礎としつつ、個別の事情（例えば生前贈与を受けたことや、療養看護等の寄与をしたこと）を考慮した具体的な相続分を算定するのが一般的です。しかし長期間が経過するうちに具体的相続分に関する証拠等がなくなってしまい、遺産分割が難しくなるといった問題があります。 ⇒長期間経過後の遺産分割のルール 被相続人の死亡から10年を経過した後にする遺産分割は、原則として、具体的相続分を考慮せず、 法的相続分又は指定相続分によって画一的に行う事とされました。 相隣関係の見直し 令和5年４月１日施工 Q. 「どんな見直しがされたの？」 A①. 隣地使用権のルールの見直し ⇒境界調査や越境してきている竹木の枝の切り取り等のために隣地を一時的に使用することが出来る ことが明らかにされるとともに、隣地の所有者やその所在を調査しても分からない場合にも、隣地を使 用することが出来る仕組みが設けられました。 A②. ライフラインの設備の設置・使用権のルールの設備 ⇒ライフラインを自己の土地に引き込むために、導管等の設備を他人の土地に設置 する権利や、他人の所有する設備を使用する権利があることが明らかにされるとともに、設置・使用の ためのルール（事前の通知や費用負担などに関するルール）も整備されました。 A③. 越境した竹木の枝の切り取りのルールの見直し ⇒催促しても越境した枝が切除されない場合や、竹木の所有者やその所在を調査しても分からない場合 等には、越境された土地の所有者が自らその枝を切り取る事が出来る仕組みが整備されました。 （わざわざ裁判をしなくても枝を切れるようになります） ここまで紹介した制度は令和5年4月から段階的に施工されますが、細かい日程はそれぞれ異なります。現段階では最終的に令和8年4月までに全てが施工されると法務省は発表しています。 土地を相続することで、様々な負担を抱えてしまう可能性があり、所有者不明土地問題の原因になりえます。今回の法改正によって、国庫に帰属できる制度や管理人を選出できる制度も設けられるため、これまでの負担を軽減することが可能となるでしょう。さらに土地の相続人は、新規・変更に伴い登記申請が必須となるため、所有者不明土地問題の解消に期待できます。 法改正についてのご質問や相続に関するご相談は、私神谷(かみたに)までお気軽にお問合せ下さい。 売買事業部 相続支援コンサルタント神谷 智之（かみたに ともゆき） 宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、相続支援コンサルタント 有資格者一宮市在住。地域の不動産売買は私にお任せください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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ウィズコ通信“道”5月号 今月のコラム
「所有者不明土地の解消に向けての不動産に関するルールの変更について」について こんにちは。売買事業部の神谷（かみたに）です。 皆さま、ゴールデンウィークは、どのように過ごされましたか？今年は、コロナ禍後、初めて緊急事態宣言など行動の制限がない状況でしたので、様々な楽しみ方をされたのではないでしょうか。私自身も家族（妻・子供(11才・4才))で、岐阜県の公園に行ってきました。家族での外出も久しぶりという事もあり、とても楽しかったです。 さて今回は、今月と来月の2回にわたり、オーナー様にとって決して無関係ではないであろう「所有者不明土地の解消に向けての不動産に関するルールの変更について」ご説明させて頂きます。 ◆はじめに Q,「所有者不明土地って何ですか？」 A. 相続登記がされない事等により、以下のいずれかの状態となっている土地を「所有者不明土地」とい います。 ① 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地 ② 所有者が判明しても、その所在が不明で連絡がつかない土地 Q.「どんな問題が生じているの？」 A. 土地の所有者の検索に多大な時間と費用が必要となり、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、 民間取引や土地の利活用の阻害要因となったり、土地が管理されず放置され、隣接する土地への悪影響が 発生したりするなど、様々な問題が生じています。 ※全国のうち所有者不明土地が占める割合は、九州本島の大きさに匹敵するともいわれています。今後、 高齢化の進展による死亡者数の増加等により、ますます深刻化する恐れがあり、その解決は緊急の課題と されています。 公示価格は毎年3月ごろに国土交通省が発表しますが、その年の1月１日時点の指標となる価格であり、毎年変わるため注意が必要です。 公示地価は、その周辺の土地の売買価格などを参考に設定されるため、地価が上がった地域に所在する標準地の公示価格は昨年より高くなり、地価が下がった地域の標準地の公示価格は昨年より下がります。 ●不動産登記制度の見直し 相続登記申請の義務化 令和６年４月１日施工 Q.「どうして相続登記の申請が義務化されるの？」 A, 相続が発生してもそれに伴って相続登記がされない原因として①これまでの相続登記の申請は任意とされており、かつ、その申請をしなくても相続人が不利益を被ることが少なかったこと②相続した土地の価値が乏しく、売却も困難であるような場合には、費用や手間を掛けてまで登記の申請をする意欲がわきにくい事が指摘されています。そのため、相続登記の申請を義務化することで、所有者不明土地の発生を予防しようとしています。 相続登記の申請についてのルール Ⅰ. 基本的なルール 相続（遺言も含む）によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得した事を知った日から ３年以内に相続登記の申請をしなければならない事になりました。 Ⅱ. 遺産分割が成立した時の追加的なルール 遺産分割の話し合いがまとまった場合には、不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日か ら３年以内に、その内容を踏まえた登記を申請しなければならない事とされました。 Ⅰ・Ⅱともに、正当な理由なしで義務に違反した場合、10万円以下の過料の適用対象となります。 相続人申告登記 令和６年４月１日施工 Q. 「相続登記の申請って大変じゃないの？」 A. 新しく「相続人申告登記」が設けられました ①登記簿上の所有者について相続が開始した事 ②自らがその相続人であることを登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務（上記Ⅰ）を履行す ることが出来ます。 この申し出がされると、申し出をした相続人の氏名・住所等が登記されますが、持分の割合までは登記されないので、全ての相続人を把握するための資料は必要ありません（自分が相続人であることが分かる戸籍謄本等を提出すればOK） ※一人の相続人が相続人全員分をまとめて申し出をすることもできます。 所有不動産記録証明制度 令和8年４月１日施工 Q. 「親の不動産がどこにあるかはどうやって調べたらいいの？」 A. 登記官において、特定の被相続人（亡くなった親など）が登記簿上の所有者として記録されてい不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度が新たに設けられました。 住所等の変更登記の申請の義務化 令和8年４月までに施工 Q. 「どうして住所等の変更登記の申請が義務化されるの」 A. ①これまで住所等の変更登記の申請は任意とされており、かつ、その申請をしなくても所有者自身が 不利益を被ることが少なかったこと ②転居等の度にその所有不動産について住所等の変更登記をするのは負担であること 上記義務化についてのルール 登記簿上の所有者については、その住所等を変更した日から２年以内に住所等の変更登記の申請を しなければならないこととされました。 正当な理由なしで義務に違反した場合、5万円以下の過料の適用対象となります。 他の公的機関との情報連携・職権による住所等の変更登記 令和8年４月までに施工 Q. 「住所等が変わったら不動産登記にも反映されるようにならないの」 A. 他の公的機関との情報提供により職権で登記がされるようになります。 【個人の場合】 ①検索用情報の提供 ②法務局側で定期的に住基ネットを検索 ③住所等の変更があれば本人の了解を得て 職権で変更登記 【法人の場合】 ①商業・法人登記上で住所等に変更があれば 不動産登記システムに通知 ②職権で変更登記 不動産登記についてのご質問は、私、神谷(かみたに)までお気軽にお問合せ下さい。 来月につづく 売買事業部 相続支援コンサルタント神谷 智之（かみたに ともゆき） 宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、相続支援コンサルタント 有資格者一宮市在住。地域の不動産売買は私にお任せください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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ウィズコ通信“道”4月号 今月のコラム
「公示地価（価格）」について こんにちは。ウィズコ管理センターの川添です。 新型コロナウイルスが確認されてから、3度目の春ですね。愛知県では、3月21日にまん延防止等重点措置が解除されました。マスクは手放せませんが、コンサートやスポーツ観戦などの人数制限も緩和され、少しずつですが、コロナ禍前の生活が戻りつつある感じがしますね。 さて、今回は3月２２日に公表された『公示地価(価格)』についてお話したいと思います。 ●『公示地価(価格)』とは 公示地価とは、毎年３月頃に国土交通省が公表する、日本全国各地に点在する約26,000箇所の標準地１㎡あたりの価格です。 公示地価が発表される約26,000箇所の地点を標準地と呼び、標準地の公示価格は、その周辺の土地が売買される際の取引価格などを参考に決められています。 国土交通省は地価公示法という法律に基づいて公示地価を発表し、この法律により土地を売買する者は、その土地と立地条件などが類似する標準地の公示地価を参考に価格を決めるように努めなくてはならないと定められています。 つまり、公示価格は、土地が売買される際の指標となる価格を示すために発表されるというわけです。 土地の売買価格は売主が自由に設定できますが、あまりに自由な価格で売買されれば地価が安定せず、健全な不動産市場が形成されなくなってしまいます。 よって、地価公示法の第一条第二項では、土地を売買するものは公示地価を参考にして価格を付けるように促しています。 地価公示法 第一条第二項（土地の取引を行なう者の責務） 土地の取引を行なう者は、取引の対象となる土地と類似する標準地の公示価格を指標として値段を付けるように努めなければならない。また、公示価格は、土地の所有者に課せられる固定資産税を計算する際も参考にされます。 具体的には、その土地の最寄りの標準地の公示地価が30万円であれば、30万円にその土地の面積を掛け算し、その答えの70％程度をその土地の価格とみなして税額が計算されます。 このほかにも、土地の相続税や贈与税を計算する基となる路線価も公示地価を参考に設定されます。 路線価とは 土地を相続した際に課せられる相続税や、土地を譲り受けた際に課せられる贈与税を計算する 基となる土地の価格であり、市街地に所在する道路に接する土地の１㎡あたりの時価です。 この路線価は、その最寄りの標準地の公示地価の８０％程度に設定されます。 路線価にその土地の面積を掛け算しつつ土地の価格を算定し、その価格を基に相続税額や贈与税額が計算されます。 このように公示地価は様々な土地の価格の指標となり、土地が売買される際や、土地の固定資産税や相続税、贈与税を計算する基となります。 公示価格は毎年3月ごろに国土交通省が発表しますが、その年の1月１日時点の指標となる価格であり、毎年変わるため注意が必要です。 公示地価は、その周辺の土地の売買価格などを参考に設定されるため、地価が上がった地域に所在する標準地の公示価格は昨年より高くなり、地価が下がった地域の標準地の公示価格は昨年より下がります。 ●公示地価（価格）の調べ方 全国各地に点在する標準地の公示地価は、国土交通省のサイト「標準地・基準地検索システム」にて無料で調べることが出来ます。このページをパソコンで見ると日本地図が、スマートフォンで見ると都道府県や検索条件を指定する画面が表示されます。 ●手順● ①公示地価を調べたい地域を指定する。 ②「検索条件指定」または「検索条件選択」から検索条件を指定する検索条件の指定は「対象」という項目にある「地価公示のみ」にチェックを入れるだけでOKです ③「地価公示のみ」にチェックが入っていることを確認し「検索」ボタンを押す ④表示された表に含まれる「住居表示」が標準地の住所であり、「価格(円/㎡)」が公示地価です。 公示地価は土地の売買価格の指標となりますが、実際に市場で土地が売買される際の実勢価格とは異なります。 土地の売買や相続、贈与など、不動産について不安がある方はお気軽にご相談ください。 ウィズコ管理センター 相続支援コンサルタント川添 千佳（かわぞえ ちか） 宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント 有資格者賃貸仲介では一宮店の店長を約7年、売買部へ転属後、ウィズコ管理センターへ。不動産全般すべて私にお任せください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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