資産コンサルでの相談事例
相続人が複数の為、一棟マンションを売却して分割することになりましたが、スムーズに売却が進み、相続も無事終わりました。
高齢になり管理が出来なくなってきたので、息子と一緒に今後の相談をした結果、物件ごとに管理や売却の提案をしてもらえました。
アパマンショップや管理オーナーからの収益物件情報をいち早く頂けて、駅近で良い物件を購入することが出来ました。
１０年後もあなたの不動産は、安定していると思いますか？
皆様を取り巻く状況は10年前と比べて、劇的に変化しているのではないでしょうか。いうまでもないことですが、少子高齢化は確実に人口の減少をもたらします。
そして、不動産価格・地価は人口動態の影響を大きく受けることになるのです。つまり、首都圏以外では、“人口が減る”は、限りなく、“不動産価値が下がる”に近い感覚になるということです。土地は貴重な財産、人口増加は今後も続く、という時代であれば問題はないのですが、人口減少の時代、相続に関する意識もしだいに変わり始めています。相続に対する意識改革が必要なときではないでしょうか。
不動産活用による相続税対策
遺産の相続時に課せられる相続税を減らす方法として、不動産活用（賃貸アパート・マンションなど）を購入する方法が効果的であるとされています。これは現金をそのまま相続した場合と比較した場合、相続税上の評価額が減額されるということです。そして相続財産が多額になるほど適用される相続税率が高くなりますので、様々な方法による相続税対策を知っておくべきです。
アパート・マンションの売却と
収益物件の購入
アパート・マンション経営は、長期的な収入の確保も可能な不動産投資です。しかし、「経営」という観点だけではなく「売却」も投資の一つと考えることもできるのです。また、収益物件を購入する場合、売却時にいかに最大の利益を獲得出来るかを考えることが大切です。こうした出口戦略の重要性を含め、総合的にアドバイスさせていただきます。
土地の売却と資産査定
ひとくちに土地を売却するといっても様々なケースが考えられます。たとえば、「古家付きの物件を土地として売却する」場合と「相続した土地を売却する」場合とでは、注意すべき点が違います。また、少しでも土地を高く売却するためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。スムーズな土地売却のためにも、情報収集をして売却の手順を確認しておくことが大切です。
相続支援コンサルタントの役割
賃貸住宅等の所有者に対し、相続に係る知識と技能を持って、相続及びこれに関する不動産取引について相談に応じます。
また、必要に応じて法務・税務等の各分野の専門家を紹介してアドバイスを行う役割を期待されています。さらに上級資格においては、各種講習会・講演会・セミナーで講師を務める等、運営にも携わっています。
「ウィズコ通信“道”」は資産コンサル部が毎月発行しています
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ウィズコ通信“道”4月号 今月のコラム
「公示地価（価格）」について こんにちは。ウィズコ管理センターの川添です。 新型コロナウイルスが確認されてから、3度目の春ですね。愛知県では、3月21日にまん延防止等重点措置が解除されました。マスクは手放せませんが、コンサートやスポーツ観戦などの人数制限も緩和され、少しずつですが、コロナ禍前の生活が戻りつつある感じがしますね。 さて、今回は3月２２日に公表された『公示地価(価格)』についてお話したいと思います。 ●『公示地価(価格)』とは 公示地価とは、毎年３月頃に国土交通省が公表する、日本全国各地に点在する約26,000箇所の標準地１㎡あたりの価格です。 公示地価が発表される約26,000箇所の地点を標準地と呼び、標準地の公示価格は、その周辺の土地が売買される際の取引価格などを参考に決められています。 国土交通省は地価公示法という法律に基づいて公示地価を発表し、この法律により土地を売買する者は、その土地と立地条件などが類似する標準地の公示地価を参考に価格を決めるように努めなくてはならないと定められています。 つまり、公示価格は、土地が売買される際の指標となる価格を示すために発表されるというわけです。 土地の売買価格は売主が自由に設定できますが、あまりに自由な価格で売買されれば地価が安定せず、健全な不動産市場が形成されなくなってしまいます。 よって、地価公示法の第一条第二項では、土地を売買するものは公示地価を参考にして価格を付けるように促しています。 地価公示法 第一条第二項（土地の取引を行なう者の責務） 土地の取引を行なう者は、取引の対象となる土地と類似する標準地の公示価格を指標として値段を付けるように努めなければならない。また、公示価格は、土地の所有者に課せられる固定資産税を計算する際も参考にされます。 具体的には、その土地の最寄りの標準地の公示地価が30万円であれば、30万円にその土地の面積を掛け算し、その答えの70％程度をその土地の価格とみなして税額が計算されます。 このほかにも、土地の相続税や贈与税を計算する基となる路線価も公示地価を参考に設定されます。 路線価とは 土地を相続した際に課せられる相続税や、土地を譲り受けた際に課せられる贈与税を計算する 基となる土地の価格であり、市街地に所在する道路に接する土地の１㎡あたりの時価です。 この路線価は、その最寄りの標準地の公示地価の８０％程度に設定されます。 路線価にその土地の面積を掛け算しつつ土地の価格を算定し、その価格を基に相続税額や贈与税額が計算されます。 このように公示地価は様々な土地の価格の指標となり、土地が売買される際や、土地の固定資産税や相続税、贈与税を計算する基となります。 公示価格は毎年3月ごろに国土交通省が発表しますが、その年の1月１日時点の指標となる価格であり、毎年変わるため注意が必要です。 公示地価は、その周辺の土地の売買価格などを参考に設定されるため、地価が上がった地域に所在する標準地の公示価格は昨年より高くなり、地価が下がった地域の標準地の公示価格は昨年より下がります。 ●公示地価（価格）の調べ方 全国各地に点在する標準地の公示地価は、国土交通省のサイト「標準地・基準地検索システム」にて無料で調べることが出来ます。このページをパソコンで見ると日本地図が、スマートフォンで見ると都道府県や検索条件を指定する画面が表示されます。 ●手順● ①公示地価を調べたい地域を指定する。 ②「検索条件指定」または「検索条件選択」から検索条件を指定する検索条件の指定は「対象」という項目にある「地価公示のみ」にチェックを入れるだけでOKです ③「地価公示のみ」にチェックが入っていることを確認し「検索」ボタンを押す ④表示された表に含まれる「住居表示」が標準地の住所であり、「価格(円/㎡)」が公示地価です。 公示地価は土地の売買価格の指標となりますが、実際に市場で土地が売買される際の実勢価格とは異なります。 土地の売買や相続、贈与など、不動産について不安がある方はお気軽にご相談ください。 ウィズコ管理センター 相続支援コンサルタント川添 千佳（かわぞえ ちか） 宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント 有資格者賃貸仲介では一宮店の店長を約7年、売買部へ転属後、ウィズコ管理センターへ。不動産全般すべて私にお任せください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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ウィズコ通信“道”3月号 今月のコラム
「ウッドショック」について こんにちは。ウィズコ管理センターの川添です。 この原稿を書いているのは３月上旬ですが、少しづつ暖かい日差しの日が増え、春がそこまできている事を日々実感しております。日差しだけではなく、花粉が多くなることでも、ヒシヒシと春を感じておりますが。。。とはいえ、やはり四季のある日本は良いなとつくづく感じる今日この頃です。 さて、今回は長引くコロナ禍で、先行きの見えない『ウッドショック』が及ぼす影響についてお話したいと思います。 ●そもそも『ウッドショック』とは 『ウッドショック』とは、輸入木材の急激な価格高騰のことで、アメリカや中国の木材需要が増えたことで、日本に木材が回ってこなくなったことが原因として上げられます。この状況は、1970年代に発生した『オイルショック』になぞらえて『ウッドショック』と呼ばれています。 アメリカでは新型コロナウィルスの流行により、住宅建設は一時期落ち込んでいました。しかし、アメリカ政府が低金利政策を打ち出し、住宅購入をする人々が増加したことや海外投資家マネーがアメリカ国内に流入したことを契機に、アメリカの住宅建築需要が増加したため木材需要が急激に増加したことや、リモートワークやロックダウンが行われたことにより、「おうち時間」が増え、自宅の改修などのDIY需要が高まったことも、木材需要増加に影響を及ぼし、2020年５月のロックダウン解除後からその動きは一気に加速しました。 また、中国ではいち早く新型コロナウイルスを克服したことを世界に公言し、景気が先行して回復したことから住宅需要が増えました。 その結果、世界の木材がアメリカと中国に流れていきました。 一方で、日本では2019年から2020年にかけて木材の輸入量が減少していた時期にあり、世界の中で木材の購買力が弱まっている状況でした。 タイミング的に世界の木材が、購買力の強いアメリカや中国に買い取られた形になり、日本向けの木材が確保しにくくなってしまったのです。 もともと世界中で山火事などが原因で木材が不足していた中で、コロナの影響による製材所の休業やコロナの流行によるトラックドライバー不足、輸出コンテナの不足などの要因も重なり、急増した建築用木材の需要に供給が追いつかなくなった結果として、価格の高騰が引き起こされたのです。 輸入材に頼ってきた日本は国際間競争に巻き込まれやすい体質となっており、他国の需要が高まると購買力で負けてしまう状況にあるのです。 ●『ウッドショック』が与える影響 ①建築価格の上昇 ウッドショックの影響で、日本の木材の価格は2020年の３倍まで高騰するかもしれないと言われています。建築業界では、当初の見積よりも着工時の木材価格が高騰してしまったために、建築のコストが上昇してしまう事態が多く発生しています。 特に木造の平屋などの木材を多く使用する建物や、大規模な公共施設の施工への影響は特に大きく、建材だけにとどまらず足場や型枠用の木材すら不足している状態です。 新築戸建て住宅売買の売り上げは新型コロナウイルス感染症拡大の影響で2020年４月に一度は大きく落ち込んだものの、急速に回復していましたが、輸入木材価格の高騰を受け、2020年８月にピークを迎えると、そこから一気に下落しています。 また、建築会社も木材が入らないので、工事を受注したくても出来なくなる状況に陥り、資金が回らない状況となり、経営が厳しくなる建築会社も出てくると思われます。 このように、ウッドショックは、新築戸建住宅の売買や建設業界にも大きな影響を及ぼしています。 また、今後も新築価格が高騰すれば中古市場に顧客が流れてきて、中古不動産の価格が上昇する可能性もあります。 ②木造賃貸住宅の工期遅れ 木造賃貸住宅の場合は、建設に重要な木材が不足しているため、工期は遅れることが予想されます。 入居者との契約は済んでいても引渡しが出来ず、家賃収入がないまま建築費の支払いが始まってしまうリスクも視野に入れておく必要があります。また、工期を守ろうとすれば、高い木材を使わなければいけなくなるので、建設会社から追加工事代金を請求される可能性もあります。 工期が遅れそうな場合に、ローン返済スケジュールの調整が可能かどうかを金融機関へ早めに相談をするのがお勧めです。何も対策をしておかないと、最悪の場合数ヶ月の赤字になることも考えられます。 ③木材の高騰による内装材の値上げ 木材などの原材料価格や物流コストの上昇などが原因で、一般的な住宅向けのクロスやベニヤ板・クッションフロアにも値上げの波が押し寄せています。 内装材の値上がりは、新築だけでなく、中古物件購入時のリフォームや賃貸物件の原状回復工事などのコスト増にもつながります。 壁紙国内大手のサンゲツは2021年６月、壁紙や床材を2021年９月21日受注分から13～18％の値上げを発表。さらに2022年4月1日受注分からは18～24％と再値上げを発表し、過去最大の値上げ幅となります。 また、塩ビ系の床材を主力とする東リも2021年７月受注分から、クッションフロアやカーペットの10～15％の値上げに続き、2022年５月2日受注分から壁紙や床材を15～20％値上げ。 このほかインテリア大手のリリカラも2021年９月21日の出荷分から、壁紙や床材など商品全般について15～20％の値上げを発表しましたが、2022年３月１日出荷分より、壁紙を20～25％再値上げするなど、業界全体に値上げが波及しています。 木材だけではなく、鉄鉱石、アルミニウム、塩ビ樹脂、ナイロン・ポリエステル繊維などの原材料価格も高騰しています。理由は、木材と同様、世界的な需要増加によるものが考えられます。 内装業者の仕入れ値が上がれば、工事費が高騰するのは必至となります。 ●ウッドショックの影響はいつまで続く？ ウッドショックがいつまで続くのか、という点については明確な答えは出ていません。 「少なくとも2022年3月頃までは続く」という予想もありましたが、3月現在も収束の見通しは立っていません。ウッドショックの元々の原因となったアメリカの住宅需要の急増は昨年頭打ちとなり、減少傾向になりましたが、コンテナ不足による運賃の高騰については一向に収まる気配がありません。 断定は出来ませんが、2022年以降も住宅価格の高止まりは続く可能性は高いと言えます。 住宅価格の高騰や着工の遅延など、状況の違いに留意しつつ、最新の情報を集める必要がありそうです。 価格高騰に対応できる効果的なリフォームの提案、住宅の購入、木造アパートや賃貸用戸建てをご検討中の方、中古収益不動産の購入を検討中の方など、不安な部分がある方は、お気軽にご相談ください。 ウィズコ管理センター 相続支援コンサルタント川添 千佳（かわぞえ ちか） 宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント 有資格者賃貸仲介では一宮店の店長を約7年、売買部へ転属後、ウィズコ管理センターへ。不動産全般すべて私にお任せください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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ウィズコ通信“道”2月号 今月のコラム
「地震対策」について こんにちは。資産コンサル部の上屋（うえや）です。 1月15日にトンガ諸島で大規模な海底火山が噴火しました。遠く日本でも津波で船が転覆したり、 養殖の生け簀で魚に被害が出たりと世界的な被害になっています。 日本でも今後、南海トラフ巨大地震が30年以内に70％～80％の確率で発生するとの事ですので、 他人事ではありません。今回は「地震対策」についてお話ししたいと思います。 災害対策は事前の準備が重要です。当社でも今年初めから対策室を設置し、しっかり準備をしていこうと 考えていますので、またご報告したいと思います。 ●地震保険の説明 地震の被害は地震保険でしか保証されません。しかし、昨今の地震被害から2017年、2019年、2021年と3 段階で値上げとなりました。（2022年度内に一部値下げの報道がありました） 地震保険は「居住の用に供する建物又は生活用動産」に限られるため、事業用の建物には付保することは できません。また、損害保険料率算出機構が算出している基準料率が用いられているため、損害保険会社によって 差はなく、地域、建物構造で保険料が決まってきます。 （契約期間や耐震等級、耐震診断の有り無しなどで割引あり） 保険期間は1～5年までとなり、主の契約である火災保険に付帯する形での契約となります。 保険金額の上限は建物5000万円、家財1000万円で主の火災保険金額30％～50％で設定することになります。 （１個または１組の価格が30万円超の貴金属、宝石は対象外） 現状、全世帯の３分の１程が加入しており、保険の支払い割合は４段階で判定されます。 ①全損（契約金の100％）②大半損（契約金の60％）③小半損（契約金の30％）④一部損（契約金の5％） 原則、即請求で即支払いが原則となり、損害の見積は不要で、損害保険の鑑定で決定されます。 アパート・マンション経営をする場合、火災保険と地震保険は必ず入っておきたい保険です。 保険金額から考えると全て対応出来るわけではないですが、一度契約内容をご確認ください。 ●建物の点検について 消防法で定められた定期的な消防点検を行うことは賃貸オーナーの義務であり、点検を怠ったために設備が 作動せず、死傷者が出た場合は、賃貸オーナーの過失となります。この場合保険が適用されないケースも あります。 建物の規模によって設置する消防設備が変わります。消防設備として「警報設備」「消火設備」「避難設備」の 3つに分類され、特に「避難設備」である避難はしごや誘導灯などは生命に関わるものなので、特に重要となり ます。故障以外にも避難経路がなど荷物で妨害されていて緊急時に逃げ遅れる事がないように点検も必要です。 消防法では半年ごとの「機器点検」と年に１回の「総合点検」がありますので、しっかりと点検をして、 備えておきましょう。 また、建物の耐震診断や補強も重要になってきます。賃貸オーナーは「土地工作物責任」があります。 そのため、安全に建物を賃貸する義務があるので、必要な対策を実施していないと入居者に対して損害賠償が 発生することになります。 建築基準法の耐震基準が大きく変わった昭和５６年以前は「旧耐震基準」となります。旧耐震基準では 「震度５程度の中規模地震で倒れない程度」となっており、最近の大型地震だと耐えられません。 阪神淡路大震災でも倒壊した建物のほとんどが旧耐震基準の建物です。もし建築確認済証の交付日が 昭和５６年５月３１日までの建物はもちろん、それ以降の建築物でも耐震診断を受けることをお勧めします。 耐震診断を受けるには、自治体に相談窓口があることが多いので、まずはご相談ください。無料診断や 補助金の受付をしていることもありますが、年度の予算もあるので時期によっては終了している場合もあります。 ご自身でも外壁や基礎に割れがないか、鉄部の腐食にないかなど目視点検をしてみましょう。当社の管理物件は 定期点検を行っており、不具合があれば、修繕提案をしております。修繕の必要があるにも関わらず、修繕して いない場合、入居者が負った被害を賠償する必要があります。もし不安があるようでしたら、 当社にご相談ください。 ●事前対策について 大型地震が発生した場合に一番被害が大きいのは、意外かもしれませんが電気温水器の被害です。 ガスはマイコンメーターで設定した震度を超えた場合、供給をストップするため、ほとんど被害はないそうです。 2005年に起きた福岡での福岡県西方沖地震でもガスによる火災はほぼありませんでした。 それに比べて電気温水器は揺れている最中に電気温水器の給水、排水管が折れる事故や固定していない 電気温水器が倒れて漏水被害が相次ぎました。電気温水器には一人用の小さいものでも200Lほどあり、 家族用ともなれば300～400Lくらい有りますので、これが倒れると漏水被害は甚大です。 もし電気温水器を設置されているマンションを所有の場合は、固定が出来ているか早めにご確認ください。 また、高架水槽などの支えがしっかりしているかも確認ください。 災害時は電力会社や給水設備業者はとにかく足りません。ガスはプロパンガス会社も都市ガスメーカーも ガス爆発への対策もあり、緊急時の体制がしっかりしています。そのため、日頃から電気設備業者や水道 設備業者で優先的に対応してもらえる関係作りが重要になります。 ブロック塀の倒壊や落下物の危険がないか も確認しておきましょう。ひび割れや傾きなどがあれば早めに補修しておきましょう。 ●入居者の防災対策 災害時は自分で自分を守ることが必要になります。入居者様にも自分で対策して頂くことが重要です。 地震の際に転倒や落下などがないように、家財のチェックを促しましょう。タンスや棚などにはつっぱり棒や 金具の設置、棚から物が飛び出さないように滑り止めを設置したり、扉が開かないように留め具などの 設置をしてもらいましょう。 また災害時に避難経路の確保が出来ているか、ベランダや共用廊下に荷物がないかなど確認しましょう。 もしあれば、撤去をしてもらうようにお願いしてください。 緊急時の備蓄品として、入居人数が３日間暮らしていける食料品や懐中電灯、ラジオ、救急医薬品など 持ち出しができるようにまとめておくことが必要です。 上記内容をまとめて、入居者に事前に書類などで告知して、少しでも被害を減らすようにしていきましょう。 ●当社の対策について 当社では災害時対策マニュアルを現在作成中です。大災害が起きた時の社員の役割や状況に応じた対応について や事前対策をまとめています。災害時に必要になる備品の準備、定期的な防災訓練を予定しております。 また、災害時に停電でも管理会社として対応できるように、パソコンなどが使用できなくても対応できるように アナログ資料の準備を開始しました。皆さんも連絡先や緊急時の対応を決めておきましょう。 資産コンサル部 上級相続支援コンサルタント上屋 雅樹（うえや まさき）※本名は「かみや」ですが同店舗にもう一人「神谷」がいるので社内では分かりやすく「うえや」にしています。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士2級建築施工管理技士の有資格者。賃貸7年、売買17年の実績で西尾張の不動産ならどんなことでもご相談ください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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