資産コンサルでの相談事例
相続人が複数の為、一棟マンションを売却して分割することになりましたが、スムーズに売却が進み、相続も無事終わりました。
高齢になり管理が出来なくなってきたので、息子と一緒に今後の相談をした結果、物件ごとに管理や売却の提案をしてもらえました。
アパマンショップや管理オーナーからの収益物件情報をいち早く頂けて、駅近で良い物件を購入することが出来ました。
１０年後もあなたの不動産は、安定していると思いますか？
皆様を取り巻く状況は10年前と比べて、劇的に変化しているのではないでしょうか。いうまでもないことですが、少子高齢化は確実に人口の減少をもたらします。
そして、不動産価格・地価は人口動態の影響を大きく受けることになるのです。つまり、首都圏以外では、“人口が減る”は、限りなく、“不動産価値が下がる”に近い感覚になるということです。土地は貴重な財産、人口増加は今後も続く、という時代であれば問題はないのですが、人口減少の時代、相続に関する意識もしだいに変わり始めています。相続に対する意識改革が必要なときではないでしょうか。
不動産活用による相続税対策
遺産の相続時に課せられる相続税を減らす方法として、不動産活用（賃貸アパート・マンションなど）を購入する方法が効果的であるとされています。これは現金をそのまま相続した場合と比較した場合、相続税上の評価額が減額されるということです。そして相続財産が多額になるほど適用される相続税率が高くなりますので、様々な方法による相続税対策を知っておくべきです。
アパート・マンションの売却と
収益物件の購入
アパート・マンション経営は、長期的な収入の確保も可能な不動産投資です。しかし、「経営」という観点だけではなく「売却」も投資の一つと考えることもできるのです。また、収益物件を購入する場合、売却時にいかに最大の利益を獲得出来るかを考えることが大切です。こうした出口戦略の重要性を含め、総合的にアドバイスさせていただきます。
土地の売却と資産査定
ひとくちに土地を売却するといっても様々なケースが考えられます。たとえば、「古家付きの物件を土地として売却する」場合と「相続した土地を売却する」場合とでは、注意すべき点が違います。また、少しでも土地を高く売却するためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。スムーズな土地売却のためにも、情報収集をして売却の手順を確認しておくことが大切です。
相続支援コンサルタントの役割
賃貸住宅等の所有者に対し、相続に係る知識と技能を持って、相続及びこれに関する不動産取引について相談に応じます。
また、必要に応じて法務・税務等の各分野の専門家を紹介してアドバイスを行う役割を期待されています。さらに上級資格においては、各種講習会・講演会・セミナーで講師を務める等、運営にも携わっています。
「ウィズコ通信“道”」は資産コンサル部が毎月発行しています
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ウィズコ通信“道”7月号 今月のコラム
「残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）」について こんにちは。資産コンサル部の上屋（うえや）です。当社では6月から9月末までクールビズを採用しておりますが、今年は当社のロゴ「WIZCO」が胸にはいっているポロシャツを新調しました。ミズノの速乾性がある生地の為、とても通気性があり、涼しく毎日着用しております。 今年の夏もとても暑くなりそうですが、これで快適に過ごせそうです。 さて、今月は先月の心理的瑕疵についての取り扱いについてご説明しましたが、孤独死などの場合に問題になる残置物の処理についても国土交通省よりモデル条項の発表がありましたので、ご説明したいと思います。 ●孤独死などが問題に 賃借人の死亡後、相続人の所在が分からない場合には、賃貸借契約の解除や残置物の処分が困難になることが多いため、単身高齢者に対してのお部屋の賃貸をお断りすることがあります。 賃貸人の立場から見れば当然ですが、国は先月号でもご説明したように、こうしたトラブルを回避して高齢者の居住の安定を図るために、「事故物件ののガイドライン」や今回の「残置物の処理」について、賃貸人の不安を払拭する施策を発表しております。 6月7日に国土交通省は「残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）」を策定しました。 ●残置物の処理等に関するモデル契約条項について 国土交通省と法務省では、死後事務委託契約を締結する方法を検討し、賃借人の死亡後に契約関係および居室内に残された家財（残置物）を円滑に処理できるよう、①賃貸借契約の解除および、②残置物の処理に関する委任契約書のひな形を策定しました。 モデル契約条項では、単身高齢者（60歳以上の者）の入居時を想定し、受任者に対して、賃借人の死亡後に賃貸借契約を解除する代理権を与え、残置物の処理については、受任者に対し、賃借人の死亡後に残置物の廃棄や指定先への送付する事務を委任し、賃借人は「廃棄を希望しない残置物」を特定するとともに、その送付先を明示します。 受任者は、賃借人の死亡から一定期間が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に、「廃棄しない残置物」以外のものを廃棄します。ただし、換金することができる残置物については、換金するように務める必要があるとしました。 ①賃貸借契約の解除について 本来、賃借人が死亡すると賃借人としての地位は相続人に相続されるため、契約が解除されると相続人が賃借人の地位を失うことになります。そのため、契約解除の事務委任契約の受任者は推定相続人がすることが望ましく、推定相続人の所在が分からない場合や、推定相続人に受任する意思がない場合には、居住支援法人や居住支援を行う社会福祉法人のような第三者が受任者となることが望ましいとされています。 賃貸人は賃借人の利害を害する恐れがあるため、契約解除の事務委任契約についての受任者にすることは避けるべきであるとしました。また、管理会社を受任者とする場合も賃貸人の利益を優先することなく、委任者である賃借人の利益の為に誠実に対応する必要があるとしました。 具体的な契約内容は、第一条には委任者である賃借人が死亡したことを停止条件として、①賃貸借契約を賃貸人との合意により解除する代理権および、②賃貸借契約を解除する旨の賃貸人の意思表示を受領する代理権を授与する内容となっています。 受任者は委任者が死亡した時にはじめて、その効力が発生することになります。そして、賃貸人と合意解約する代理権と賃貸人からの解約を受託することができるとしました。 第二条では、受任者が委任者の意向に従って、委任者の利益の為に委託事務を行うことが記載されています。例えば、生前に「子の〇〇が住みたいと言えば住まわせてあげてほしい」と意向を聞いていれば、それの意向に沿った決定をする義務を負うことになります。 第三条では、この契約解除の事務契約終了についてが規定されており、①本賃貸借契約が解除されたときは当然ながらこの契約解除の事務契約も終了します。また、②受任者が委任者の死亡を知った時から【6ヶ月】が経過した場合と、死亡を知った時から一定期間が経過した場合も終了するとしました。（※【】内の期間は任意で決定する） これは、受任者が委任者の意思に従って、契約解除をしない場合に、いつまでも契約解除ができる意味もないので、一定期間が経過した段階でその効力を失うようにしたわけです。 ただし、委任者の死亡を知った時からとして、受任者が死亡を知らなかった場合は除くような規定としました。 ②残置物の処分に関する委任契約書について 大まかに分けると、①受任者に対し、賃借人の死亡後に残置物の廃棄や廃棄しない動産を指定先への送付事務を委任するとした内容と、②受任者は一定期間が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に「廃棄しない残置物」以外のものを廃棄する。ただし、換金できる残置物に関しては換金するように務めるとした内容となっております。 指定残置物リストを作成し、廃棄してはいけないものを指定することもでき、死亡時の通知先を決めておき、受任者はそちらへ送付しますが、換金した金銭や残されていた金銭などはは相続人に返還することになります。 そして、廃棄もしくは換金するために物件内の動産を搬出する場合は、2週間前までに委託者死亡時の通知先へ通知する、また、搬出時には第三者（賃貸人、管理会社もしくは仲介業者など）の立会のもと、廃棄するものの状況を確認・記録しなければならないと記載されていました。 また、廃棄や送付にかかった費用は相続人に対し、支払った日以降に利息も含め請求することができ、換金した金銭がある場合には、これを費用もしくは利息に充当し、残額を返還することも可能としました。 ●単身高齢者契約の注意点として 今回の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」は、あくまでもひな型の為、法律的な規定ではありません。今回の契約条項を利用して単身高齢者の居住の安定を図りたいと考えているようですが、そもそも、相続人がしっかりしていれば、契約解除や残置物の処理問題もないわけで、問題になるのは、相続人との関係が良くなかったり、そもそも相続人がいない場合にこのような契約条項で、第三者に委託することになる為、単身高齢者契約の場合は特に相続人が対応してくれるかが重要になるので、入居審査時にそのあたりの確認をすることをお勧めします。 資産コンサル部 上級相続支援コンサルタント上屋 雅樹（うえや まさき）※本名は「かみや」ですが同店舗にもう一人「神谷」がいるので社内では分かりやすく「うえや」にしています。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士2級建築施工管理技士の有資格者。賃貸7年、売買17年の実績で西尾張の不動産ならどんなことでもご相談ください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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ウィズコ通信“道”６月号 今月のコラム
「瑕疵と事故物件」について こんにちは、資産コンサル部の上屋（うえや）です。私事ですが、先日、お手頃な中古住宅が売りに出ていたので購入しました。これまでは実家のローンの支払いもあり、当社管理物件を賃借していましたが、以前のコラムでも記載しておりましたが、実家の相続が発生したこともあり、実家に住むこともなくなったのでお手頃な戸建てを探していました。築１０年程でしたが、とても状態が良く、ほぼリフォーム無しで入居できました。こうなると、カーテンや照明、カーポートも付いているので新築戸建てよりも、とても満足しております。今回は不動産取引に一番注意する「瑕疵」についてと、先日ニュースにでておりました「事故物件について」をお話ししたいと思います。 ●瑕疵とは 「瑕疵」とは設備不良や、取引の目的である土地や建物に何らかの欠陥があること言い、物件の不具合のことを言います。瑕疵には雨漏りや設備不良などの「物理的な瑕疵」だけでなく、接道義務をはたしていない為、再建築ができないなどの「法律的な瑕疵」や振動問題や騒音問題などの「環境的な瑕疵」、物件内で自殺や殺人などがあった場合の「心理的な瑕疵」の４つがあると言われます。賃貸物件の場合、この中の「法律的な瑕疵」は建築行為もない為、あまり問題になることもありません。しかし、「環境的な瑕疵」は振動問題や騒音問題などは現地を確認すれば分かりますが、近隣工場からの異臭などは住んでみないと分からないため、入居後に問題になることがあります。また、雨漏りなどの建物の不具合の「物理的な瑕疵」や自殺や事故死などの「心理的な瑕疵」が問題になることが多いようです。 ●心理的瑕疵物件（訳あり物件）について ４つの瑕疵のうち、俗に言う“訳あり物件”や“事故物件”と言われるのは、「心理的な瑕疵」です。不動産広告内に「告知事項あり」になっているものは、先程の４つの瑕疵の内、なにかが該当するものになりますが、賃貸の場合は、ほとんどが「心理的な瑕疵」となります。しかし、この「心理的な瑕疵」については明確な規定がなく、事故後２～３年したら告知しないや、２人目以降は告知されないことも多いようで、契約後のトラブルとなることが多いようです。さらに、仲介業者が知っている情報を隠して虚偽の報告をすることは違法となるため、お客様より「過去に事件や事故が起きた事はありませんか」と聞かれた場合には知っていれば、伝える必要があり、契約前に行う重要事項説明書にて事故物件であることを記載して説明することになります。 ●事故物件の告知ガイドライン案が発表 国土交通省は５月２０日に、事故物件についての告知義務が発生する事項についてガイドラインを発表しました。これまでは不動産会社ごとの判断に任せていたため、一定の規定を設けることで業者ごとの対応に差をなくすことが目的です。このガイドライン案には強制力はないため、これに違反した場合でも特に罰則はありません。また、案として発表したもので、６月１８日までに寄せられた意見をもとに夏頃には正式なガイドラインとして発表する予定です。また正式に発表となりましたら、このコラムでもお伝えしたいと思っております。 ●「事故物件」指針案による告知対象 指針案の対象はマンションや一戸建てなどの住宅です。居室のほかベランダ、廊下など日常的に使う共用部を含め、入居者以外が死亡する ケースも対象になります。病気や老衰などの自然死、入浴中の転倒や食事中の誤嚥（ごえん）といった不慮の事故死は、原則告知は必要ないとされました。これは当然予想され契約の判断に重要な影響を及ぼす可能性が低いためで、病死を告知対象とすると単身の高齢者入居受け入れに影響することを配慮したためです。例外として、死亡後長期放置され、特殊な清掃を行った場合は告知対象となります。 ●「事故物件」の告知対象について 殺人や自殺、火災やガス漏れによる事故死、原因不明の死は告知対象となります。そして、賃貸借契約は過去の判例などから、おおむね過去３年間の事案が告知対象としましたが、売買物件は参考ケースが乏しいため、期間を当面は限定しないようです。対象の事案があったかどうかは、不動産業者が通常の物件情報の収集範囲内で家主や管理業者に確認すればよいとし、周辺住民への聴き取りなど自発的な調査の義務まではないとしました。 ●今後の検討課題は 隣接住戸や前面道路での事故については、今のところは告知対象外となっておりますが、今後検討されることになります。これまでは、隣の家で殺人があればニュースや売主は当然知っていることになりますので、告知対象になると考えられていましたが、今回のガイドラインから判断すると隣地での事故は対象外となる可能性が高いと思います。また、物件内で事故が発生したものの、運ばれた病院で死亡した場合が告知対象になるのかも今後の検討課題となります。 ●これからの対策として 殺人や自殺など事件は予測が難しいですが、単身の高齢者が病死や自然死でも発見が早ければ自然死扱いとなり、告知対象とはなりません。（発見が遅れて、遺体が腐敗し、特殊清掃が行われる場合は告知対象となってしまいます。）今後、高齢者の契約が増えるのは間違いありません。高齢者を対象に定期的に連絡を入れたり、電気の利用で安否を確認する見守りサービス（入居者負担）などの検討も必要になると思います。 資産コンサル部 上級相続支援コンサルタント上屋 雅樹（うえや まさき）※本名は「かみや」ですが同店舗にもう一人「神谷」がいるので社内では分かりやすく「うえや」にしています。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士2級建築施工管理技士の有資格者。賃貸7年、売買17年の実績で西尾張の不動産ならどんなことでもご相談ください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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ウィズコ通信“道”５月号 今月のコラム
「賃貸住宅管理業法」について こんにちは。資産コンサル部の上屋（かみや）です。この記事を記入しているのは5月の連休明けになりますが、またまた愛知県でも緊急事態宣言が出ると発表されました。変異ウイルスが蔓延していますので、本当にオリンピックも難しくなってきましたね。さて、今月は6月に開始される「賃貸住宅管理業法」についてご説明したいと思います。すでに皆さまもご存知かもしれませんが、賃貸住宅管理業が登録制となることになりました。賃貸住宅の管理をするには一定規模以上の場合、国土交通大臣の登録が必要となりました。もう一点は、サブリース契約の適正化についての内容となりますので、今回は賃貸住宅管理業の登録制度を中心にご説明したいと思います。 ●賃貸住宅管理業とは 今回の法律で既定されている賃貸住宅管理業は、「賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、管理業務を行う事業」の事を言います。賃貸住宅は①居室 ②居室の使用と密接な関係にある住宅のその他の部分（玄関、通路、階段等の共用部分、居室内外の電気設備、水道設備、エレベーター棟の設備など）が対象となり、居住の用途に使われるものに限られる為、オフィスや倉庫などの事業用のものは含まれません。ウィークリーマンションなども長期のものは該当しますが、数日単位の利用の場合は、ホテル業となる為、対象とはなりません。また、管理業務に関しては、①賃貸住宅の維持保全 ②家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理（①と併せて行うものに限る）としておりますので集金管理のみの場合は管理業務とはなりません。賃貸住宅の維持保全には、建物の点検・清掃等の維持を行い、これらの結果を踏まえた必要な修繕を一貫して行うこととしています。自社で修繕をしなくても修理業者への発注だけでも維持管理に該当することになります。 ●賃貸住宅管理業者の登録義務について 登録義務が発生するのは、管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者となります。200戸未満の場合の登録は任意となります。主な規制内容として ①業務管理者の配置 ②管理受託契約の締結前・締結時の書面交付等 ③金銭の分別管理 ④定期報告について定められています。この登録制度は令和2年6月15日からになりますが、1年間の経過措置がありますので、登録業者はその間に業務管理者の配置を完了させて、登録することが必要になります。登録は1年間の経過措置がありますが、行為規制に関しては令和2年6月15日から発生しますので、登録がなくても200戸以上の管理をする場合には、規制が発生します。 ●業務管理者の配置について 業務管理者とは、宅地建物取引業者の宅建士のような資格であり、賃貸住宅管理業はその営業所又は事務所ごとに、1人以上の業務管理者を選任することになります。業務管理者の義務として、 ①管理受託契約の内容の明確性 ②賃貸住宅の維持保全の実施方法の妥当性等についての管理及び監督となっております。これまで民間資格であった「賃貸不動産経営管理士」資格者が移行講習（約2時間）を受けるか、実務経験が2年ある宅地建物取引士が指定講習（約10時間）を受けるか、登録試験に合格することで業務管理者となることができます。 ●管理受託契約の締結前・締結時の書面交付について これまでは管理受託契約時には、受託契約書の書面交付のみでしたが、今後は管理受託契約前には、宅地建物取引業と同じく重要事項説明書をすることになります。不動産取引の場合は、宅地建物取引士が重要事項説明書を説明する義務がありますが、管理受託契約前の重要事項説明書は、業務管理者が管理監督できる状態であれば、有資格者でなくても行うことができます。しかし、内容が専門的な知識や経験が必要になるので、これまでの賃貸不動産経営管理士などの資格を有する者が説明することが望ましいとされています。当社の管理部担当は全て賃貸不動産経営管理士の資格者となっております。契約時の書面交付は、これまでの管理受託契約書となりますが、今回説明する項目も指定されたので、今後はその内容を掲載した契約書の発行が必要になります。 ●分別管理について これまで規定がなかったことが不思議でしたが、今後は管理業者自己の財産と管理業務において受領する家賃や敷金等の金銭を分別して管理することになりました。分別管理の方法として、①口座で分別し ②帳簿や会計ソフト上で分別して管理する ことが必要になります。契約毎に口座を分ける必要はなく、自己の固有財産と分別してあれば良い事になります。サブリース賃料は、管理業務において受領する家賃ではなく、賃貸借契約に基づいて自ら受領する家賃である為、分別管理する必要はなく、自己の固有財産となります。 ●定期報告について これまでも送金明細などで定期報告をしておりましたが、定期報告に関しても報告すべき事項が定められました。 ①報告の対象となる期間 ②管理業務の実施状況（家賃等の金銭の収受状況、維持保全の実施状況等） ③入居者からの苦情の発生状況及び対応状況を最低限の事項としていますが、これ以外にも賃貸人の求めに応じて報告することが望ましいとしています。また、報告は最低年1回行うことを法令で義務付けしております。報告は書面によらず、メール等の電磁的方式によることも可能とし、報告書のデータを適切に保存することとしております。 ●現行の賃貸住宅管理業登録制度との関係について これまでも関係団体等で行っていた登録制度に関しては、令和3年3月1日受付をもって停止しております。これまで適正に管理業を行ってきた業者に対しては、事業者番号における更新回数を＋１して登録を行うことになります。 （例） 登録番号 国土交通大臣（2）第1833号 （当社番号の場合）既存の登録者は永遠に＋1となる為、初期メンバーとして永遠にアドバンテージを受けることになります。登録番号の（1）は新規で登録をした業者と分かるので管理会社を選ぶ基準にもなります。令和4年6月15日までは経過措置がある為、この登録番号のない業者もありますが、それ以降は業が行えなくなる可能性がある業者となるので、注意が必要になります。 注）記事中の制度は2021年5月現在の内容に基づいています。 資産コンサル部 上級相続支援コンサルタント上屋 雅樹（うえや まさき）※本名は「かみや」ですが同店舗にもう一人「神谷」がいるので社内では分かりやすく「うえや」にしています。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士2級建築施工管理技士の有資格者。賃貸7年、売買17年の実績で西尾張の不動産ならどんなことでもご相談ください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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