資産コンサルでの相談事例
相続人が複数の為、一棟マンションを売却して分割することになりましたが、スムーズに売却が進み、相続も無事終わりました。
高齢になり管理が出来なくなってきたので、息子と一緒に今後の相談をした結果、物件ごとに管理や売却の提案をしてもらえました。
アパマンショップや管理オーナーからの収益物件情報をいち早く頂けて、駅近で良い物件を購入することが出来ました。
１０年後もあなたの不動産は、安定していると思いますか？
皆様を取り巻く状況は10年前と比べて、劇的に変化しているのではないでしょうか。いうまでもないことですが、少子高齢化は確実に人口の減少をもたらします。
そして、不動産価格・地価は人口動態の影響を大きく受けることになるのです。つまり、首都圏以外では、“人口が減る”は、限りなく、“不動産価値が下がる”に近い感覚になるということです。土地は貴重な財産、人口増加は今後も続く、という時代であれば問題はないのですが、人口減少の時代、相続に関する意識もしだいに変わり始めています。相続に対する意識改革が必要なときではないでしょうか。
不動産活用による相続税対策
遺産の相続時に課せられる相続税を減らす方法として、不動産活用（賃貸アパート・マンションなど）を購入する方法が効果的であるとされています。これは現金をそのまま相続した場合と比較した場合、相続税上の評価額が減額されるということです。そして相続財産が多額になるほど適用される相続税率が高くなりますので、様々な方法による相続税対策を知っておくべきです。
アパート・マンションの売却と
収益物件の購入
アパート・マンション経営は、長期的な収入の確保も可能な不動産投資です。しかし、「経営」という観点だけではなく「売却」も投資の一つと考えることもできるのです。また、収益物件を購入する場合、売却時にいかに最大の利益を獲得出来るかを考えることが大切です。こうした出口戦略の重要性を含め、総合的にアドバイスさせていただきます。
土地の売却と資産査定
ひとくちに土地を売却するといっても様々なケースが考えられます。たとえば、「古家付きの物件を土地として売却する」場合と「相続した土地を売却する」場合とでは、注意すべき点が違います。また、少しでも土地を高く売却するためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。スムーズな土地売却のためにも、情報収集をして売却の手順を確認しておくことが大切です。
相続支援コンサルタントの役割
賃貸住宅等の所有者に対し、相続に係る知識と技能を持って、相続及びこれに関する不動産取引について相談に応じます。
また、必要に応じて法務・税務等の各分野の専門家を紹介してアドバイスを行う役割を期待されています。さらに上級資格においては、各種講習会・講演会・セミナーで講師を務める等、運営にも携わっています。
「ウィズコ通信“道”」は資産コンサル部が毎月発行しています
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ウィズコ通信“道”3月号 今月のコラム
「ウッドショック」について こんにちは。ウィズコ管理センターの川添です。 この原稿を書いているのは３月上旬ですが、少しづつ暖かい日差しの日が増え、春がそこまできている事を日々実感しております。日差しだけではなく、花粉が多くなることでも、ヒシヒシと春を感じておりますが。。。とはいえ、やはり四季のある日本は良いなとつくづく感じる今日この頃です。 さて、今回は長引くコロナ禍で、先行きの見えない『ウッドショック』が及ぼす影響についてお話したいと思います。 ●そもそも『ウッドショック』とは 『ウッドショック』とは、輸入木材の急激な価格高騰のことで、アメリカや中国の木材需要が増えたことで、日本に木材が回ってこなくなったことが原因として上げられます。この状況は、1970年代に発生した『オイルショック』になぞらえて『ウッドショック』と呼ばれています。 アメリカでは新型コロナウィルスの流行により、住宅建設は一時期落ち込んでいました。しかし、アメリカ政府が低金利政策を打ち出し、住宅購入をする人々が増加したことや海外投資家マネーがアメリカ国内に流入したことを契機に、アメリカの住宅建築需要が増加したため木材需要が急激に増加したことや、リモートワークやロックダウンが行われたことにより、「おうち時間」が増え、自宅の改修などのDIY需要が高まったことも、木材需要増加に影響を及ぼし、2020年５月のロックダウン解除後からその動きは一気に加速しました。 また、中国ではいち早く新型コロナウイルスを克服したことを世界に公言し、景気が先行して回復したことから住宅需要が増えました。 その結果、世界の木材がアメリカと中国に流れていきました。 一方で、日本では2019年から2020年にかけて木材の輸入量が減少していた時期にあり、世界の中で木材の購買力が弱まっている状況でした。 タイミング的に世界の木材が、購買力の強いアメリカや中国に買い取られた形になり、日本向けの木材が確保しにくくなってしまったのです。 もともと世界中で山火事などが原因で木材が不足していた中で、コロナの影響による製材所の休業やコロナの流行によるトラックドライバー不足、輸出コンテナの不足などの要因も重なり、急増した建築用木材の需要に供給が追いつかなくなった結果として、価格の高騰が引き起こされたのです。 輸入材に頼ってきた日本は国際間競争に巻き込まれやすい体質となっており、他国の需要が高まると購買力で負けてしまう状況にあるのです。 ●『ウッドショック』が与える影響 ①建築価格の上昇 ウッドショックの影響で、日本の木材の価格は2020年の３倍まで高騰するかもしれないと言われています。建築業界では、当初の見積よりも着工時の木材価格が高騰してしまったために、建築のコストが上昇してしまう事態が多く発生しています。 特に木造の平屋などの木材を多く使用する建物や、大規模な公共施設の施工への影響は特に大きく、建材だけにとどまらず足場や型枠用の木材すら不足している状態です。 新築戸建て住宅売買の売り上げは新型コロナウイルス感染症拡大の影響で2020年４月に一度は大きく落ち込んだものの、急速に回復していましたが、輸入木材価格の高騰を受け、2020年８月にピークを迎えると、そこから一気に下落しています。 また、建築会社も木材が入らないので、工事を受注したくても出来なくなる状況に陥り、資金が回らない状況となり、経営が厳しくなる建築会社も出てくると思われます。 このように、ウッドショックは、新築戸建住宅の売買や建設業界にも大きな影響を及ぼしています。 また、今後も新築価格が高騰すれば中古市場に顧客が流れてきて、中古不動産の価格が上昇する可能性もあります。 ②木造賃貸住宅の工期遅れ 木造賃貸住宅の場合は、建設に重要な木材が不足しているため、工期は遅れることが予想されます。 入居者との契約は済んでいても引渡しが出来ず、家賃収入がないまま建築費の支払いが始まってしまうリスクも視野に入れておく必要があります。また、工期を守ろうとすれば、高い木材を使わなければいけなくなるので、建設会社から追加工事代金を請求される可能性もあります。 工期が遅れそうな場合に、ローン返済スケジュールの調整が可能かどうかを金融機関へ早めに相談をするのがお勧めです。何も対策をしておかないと、最悪の場合数ヶ月の赤字になることも考えられます。 ③木材の高騰による内装材の値上げ 木材などの原材料価格や物流コストの上昇などが原因で、一般的な住宅向けのクロスやベニヤ板・クッションフロアにも値上げの波が押し寄せています。 内装材の値上がりは、新築だけでなく、中古物件購入時のリフォームや賃貸物件の原状回復工事などのコスト増にもつながります。 壁紙国内大手のサンゲツは2021年６月、壁紙や床材を2021年９月21日受注分から13～18％の値上げを発表。さらに2022年4月1日受注分からは18～24％と再値上げを発表し、過去最大の値上げ幅となります。 また、塩ビ系の床材を主力とする東リも2021年７月受注分から、クッションフロアやカーペットの10～15％の値上げに続き、2022年５月2日受注分から壁紙や床材を15～20％値上げ。 このほかインテリア大手のリリカラも2021年９月21日の出荷分から、壁紙や床材など商品全般について15～20％の値上げを発表しましたが、2022年３月１日出荷分より、壁紙を20～25％再値上げするなど、業界全体に値上げが波及しています。 木材だけではなく、鉄鉱石、アルミニウム、塩ビ樹脂、ナイロン・ポリエステル繊維などの原材料価格も高騰しています。理由は、木材と同様、世界的な需要増加によるものが考えられます。 内装業者の仕入れ値が上がれば、工事費が高騰するのは必至となります。 ●ウッドショックの影響はいつまで続く？ ウッドショックがいつまで続くのか、という点については明確な答えは出ていません。 「少なくとも2022年3月頃までは続く」という予想もありましたが、3月現在も収束の見通しは立っていません。ウッドショックの元々の原因となったアメリカの住宅需要の急増は昨年頭打ちとなり、減少傾向になりましたが、コンテナ不足による運賃の高騰については一向に収まる気配がありません。 断定は出来ませんが、2022年以降も住宅価格の高止まりは続く可能性は高いと言えます。 住宅価格の高騰や着工の遅延など、状況の違いに留意しつつ、最新の情報を集める必要がありそうです。 価格高騰に対応できる効果的なリフォームの提案、住宅の購入、木造アパートや賃貸用戸建てをご検討中の方、中古収益不動産の購入を検討中の方など、不安な部分がある方は、お気軽にご相談ください。 ウィズコ管理センター 相続支援コンサルタント川添 千佳（かわぞえ ちか） 宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント 有資格者賃貸仲介では一宮店の店長を約7年、売買部へ転属後、ウィズコ管理センターへ。不動産全般すべて私にお任せください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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ウィズコ通信“道”2月号 今月のコラム
「地震対策」について こんにちは。資産コンサル部の上屋（うえや）です。 1月15日にトンガ諸島で大規模な海底火山が噴火しました。遠く日本でも津波で船が転覆したり、 養殖の生け簀で魚に被害が出たりと世界的な被害になっています。 日本でも今後、南海トラフ巨大地震が30年以内に70％～80％の確率で発生するとの事ですので、 他人事ではありません。今回は「地震対策」についてお話ししたいと思います。 災害対策は事前の準備が重要です。当社でも今年初めから対策室を設置し、しっかり準備をしていこうと 考えていますので、またご報告したいと思います。 ●地震保険の説明 地震の被害は地震保険でしか保証されません。しかし、昨今の地震被害から2017年、2019年、2021年と3 段階で値上げとなりました。（2022年度内に一部値下げの報道がありました） 地震保険は「居住の用に供する建物又は生活用動産」に限られるため、事業用の建物には付保することは できません。また、損害保険料率算出機構が算出している基準料率が用いられているため、損害保険会社によって 差はなく、地域、建物構造で保険料が決まってきます。 （契約期間や耐震等級、耐震診断の有り無しなどで割引あり） 保険期間は1～5年までとなり、主の契約である火災保険に付帯する形での契約となります。 保険金額の上限は建物5000万円、家財1000万円で主の火災保険金額30％～50％で設定することになります。 （１個または１組の価格が30万円超の貴金属、宝石は対象外） 現状、全世帯の３分の１程が加入しており、保険の支払い割合は４段階で判定されます。 ①全損（契約金の100％）②大半損（契約金の60％）③小半損（契約金の30％）④一部損（契約金の5％） 原則、即請求で即支払いが原則となり、損害の見積は不要で、損害保険の鑑定で決定されます。 アパート・マンション経営をする場合、火災保険と地震保険は必ず入っておきたい保険です。 保険金額から考えると全て対応出来るわけではないですが、一度契約内容をご確認ください。 ●建物の点検について 消防法で定められた定期的な消防点検を行うことは賃貸オーナーの義務であり、点検を怠ったために設備が 作動せず、死傷者が出た場合は、賃貸オーナーの過失となります。この場合保険が適用されないケースも あります。 建物の規模によって設置する消防設備が変わります。消防設備として「警報設備」「消火設備」「避難設備」の 3つに分類され、特に「避難設備」である避難はしごや誘導灯などは生命に関わるものなので、特に重要となり ます。故障以外にも避難経路がなど荷物で妨害されていて緊急時に逃げ遅れる事がないように点検も必要です。 消防法では半年ごとの「機器点検」と年に１回の「総合点検」がありますので、しっかりと点検をして、 備えておきましょう。 また、建物の耐震診断や補強も重要になってきます。賃貸オーナーは「土地工作物責任」があります。 そのため、安全に建物を賃貸する義務があるので、必要な対策を実施していないと入居者に対して損害賠償が 発生することになります。 建築基準法の耐震基準が大きく変わった昭和５６年以前は「旧耐震基準」となります。旧耐震基準では 「震度５程度の中規模地震で倒れない程度」となっており、最近の大型地震だと耐えられません。 阪神淡路大震災でも倒壊した建物のほとんどが旧耐震基準の建物です。もし建築確認済証の交付日が 昭和５６年５月３１日までの建物はもちろん、それ以降の建築物でも耐震診断を受けることをお勧めします。 耐震診断を受けるには、自治体に相談窓口があることが多いので、まずはご相談ください。無料診断や 補助金の受付をしていることもありますが、年度の予算もあるので時期によっては終了している場合もあります。 ご自身でも外壁や基礎に割れがないか、鉄部の腐食にないかなど目視点検をしてみましょう。当社の管理物件は 定期点検を行っており、不具合があれば、修繕提案をしております。修繕の必要があるにも関わらず、修繕して いない場合、入居者が負った被害を賠償する必要があります。もし不安があるようでしたら、 当社にご相談ください。 ●事前対策について 大型地震が発生した場合に一番被害が大きいのは、意外かもしれませんが電気温水器の被害です。 ガスはマイコンメーターで設定した震度を超えた場合、供給をストップするため、ほとんど被害はないそうです。 2005年に起きた福岡での福岡県西方沖地震でもガスによる火災はほぼありませんでした。 それに比べて電気温水器は揺れている最中に電気温水器の給水、排水管が折れる事故や固定していない 電気温水器が倒れて漏水被害が相次ぎました。電気温水器には一人用の小さいものでも200Lほどあり、 家族用ともなれば300～400Lくらい有りますので、これが倒れると漏水被害は甚大です。 もし電気温水器を設置されているマンションを所有の場合は、固定が出来ているか早めにご確認ください。 また、高架水槽などの支えがしっかりしているかも確認ください。 災害時は電力会社や給水設備業者はとにかく足りません。ガスはプロパンガス会社も都市ガスメーカーも ガス爆発への対策もあり、緊急時の体制がしっかりしています。そのため、日頃から電気設備業者や水道 設備業者で優先的に対応してもらえる関係作りが重要になります。 ブロック塀の倒壊や落下物の危険がないか も確認しておきましょう。ひび割れや傾きなどがあれば早めに補修しておきましょう。 ●入居者の防災対策 災害時は自分で自分を守ることが必要になります。入居者様にも自分で対策して頂くことが重要です。 地震の際に転倒や落下などがないように、家財のチェックを促しましょう。タンスや棚などにはつっぱり棒や 金具の設置、棚から物が飛び出さないように滑り止めを設置したり、扉が開かないように留め具などの 設置をしてもらいましょう。 また災害時に避難経路の確保が出来ているか、ベランダや共用廊下に荷物がないかなど確認しましょう。 もしあれば、撤去をしてもらうようにお願いしてください。 緊急時の備蓄品として、入居人数が３日間暮らしていける食料品や懐中電灯、ラジオ、救急医薬品など 持ち出しができるようにまとめておくことが必要です。 上記内容をまとめて、入居者に事前に書類などで告知して、少しでも被害を減らすようにしていきましょう。 ●当社の対策について 当社では災害時対策マニュアルを現在作成中です。大災害が起きた時の社員の役割や状況に応じた対応について や事前対策をまとめています。災害時に必要になる備品の準備、定期的な防災訓練を予定しております。 また、災害時に停電でも管理会社として対応できるように、パソコンなどが使用できなくても対応できるように アナログ資料の準備を開始しました。皆さんも連絡先や緊急時の対応を決めておきましょう。 資産コンサル部 上級相続支援コンサルタント上屋 雅樹（うえや まさき）※本名は「かみや」ですが同店舗にもう一人「神谷」がいるので社内では分かりやすく「うえや」にしています。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士2級建築施工管理技士の有資格者。賃貸7年、売買17年の実績で西尾張の不動産ならどんなことでもご相談ください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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ウィズコ通信“道”１月号 今月のコラム
「生産緑地と2022年問題」について 新年あけましておめでとうございます。資産コンサル部の上屋（うえや）です。 皆様、年末年始はいかがお過ごしでしょうか？うちは年末に久々の家族旅行に行ってきましたが、それなりに人手が増えたとは思いますが、 まだまだ本来の観光地の状況とはほど遠いなと感じました。 年始からまた、オミクロン株が蔓延してきましたが、早めの終息を期待します。 さて、今月は『生産緑地と2022年問題』についてご説明させて頂きます。 ●生産緑地とは 市街化区域にある農地で、生産緑地法により各自治体から認定されると「生産緑地」として、固定資産税が農地並みになったり、 相続税の納税猶予が与えられる代わりに、土地所有者は死亡などの理由で農業を廃業するか、指定された日から30年を経過するまでは 農業を続けなければならず、その土地は売却も出来なる制度です。 この制度は1991年から始まり、下記のような土地が指定することができました。 ①良好な生活環境の確保に相当の効果があり、公共施設等の敷地に供する用地として適しているもの ②500㎡以上（市区町村が条例で300㎡以上に変更可）の面積があるもの ③農林業の継続が可能な条件を備えているもの 30年経過後は行政に対して土地を買い取るように求めることが出来るようになり、買取になれば行政は公園など公共施設に利用しますが、 多くの場合はすべてを買い取る財政的余裕がないため、ほとんどの場合は、農地経営者への買取あっせんをして、買取をするものがいなかった場合は 生産緑地が解除されます。 バブル期を経た1992年には、宅地供給が促進され市街化区域の農地も固定資産税などの課税を強化したため、生産緑地制度を利用する方が 一気に増えました。 ●2022年問題とは 生産緑地は30年間指定されますが、2022年は1992年度に指定された生産緑地が一気に期限を迎えるため、これまで売却できなかった市街化区域の農地が 一気に不動産市場に出ることが予想されており、これにより、土地価格が下落する問題を「2022年問題」といいます。 今、農業従業者はどんどん減っていく一方なので、生産緑地が解除になれば売却するか活用しないと税制優遇がなくなるため、固定資産税が払えない 方はそのまま保有することが難しくなります。 今年はその2022年のため、どの程度の影響があるかが注目されています。 ●特定生産緑地制度の創設 生産緑地が解除された多くの農地が宅地として不動産市場に供給されると、地価の下落を引き起こして不動産市場全体へ影響が及ぶことになります。 そのため、2017年6月に改正都市緑地法が施行され、生産緑地の指定から30年経過後、さらに10年ごとの延長が認められる事となりました。 これが「特定生産緑地制度」で、延長した10年後も再度10年の延長ができるため、相続税の納税猶予を受けていて、次世代でも納税猶予を希望する 場合には、特定生産緑地制度を利用することが予想されています。 しかし、そのためには次世代においても、引き続き農業経営をすることが前提となるため、農業経営が出来ない場合は、 延長を選択できなくなります。 ●地価動向について 2022年問題で地価の下落が予想されていますが、現状の地価動向はどうなっているのかというと、交通の利便性が高い住環境の優れた住宅地や オフィス需要の高い商業地、訪問客の増加が見込まれる店舗、ホテルがある中心地は地価上昇が続いていましたが、新型コロナウイルス感染症の影響に よる先行き不安から需要が弱まり、上昇傾向から横ばいまたは下落傾向に転じてきました。 一部では上昇している地域もあるようですが、全国的には下落傾向が見られます。令和3年度の公示価格（2020年1月1日時点）では、全国平均で 住宅地が0.4％の下落、商業地が0.8％の下落となり、住宅地では5年ぶりの、商業地では7年ぶりの下落なりました。 今後、生産緑地が一気に解除され供給過多になれば、その傾向がさらに進むと予想されます。とくに生産緑地の多くは住宅地に多く、住宅地では 新型コロナウイルス感染症から購入者が慎重になることもあり、今後もその傾向は続くと思われます。 ●愛知県で影響があるエリア 愛知県の生産緑地は、１番目は名古屋市で約270ヘクタールと全国5位の広さとなっております。1ヘクタールが約3000坪なので、50坪の家であれば 1ヘクタールで60戸確保できる事になり、270ヘクタールであれば16,200戸分と、とても広大な土地になります。 2番目に多いのが一宮市で約138ヘクタール、3番目が岡崎市の約92ヘクタール、4番目が豊田市の53ヘクタールと続きます。 西尾張エリアだと、津島市が13位の約25ヘクタール、稲沢市が21位の約13ヘクタール、清須市が22位の約12ヘクタール、あま市が25位の 約9ヘクタールとなっております。 各自治体の都市計画図から調べることができますので、それ以外の地域は一度ネットなどで検索してみてください。 （「自治体名＋都市計画図」で検索してください） 名古屋市や三河エリアなど人気エリアは購入希望者が多いので供給が増えれば、これまで名古屋で購入できなかった方が、仕方なく近隣エリアに 流れていたと思われますが、今後は希望エリアで購入できる可能性が高くなるためどちらかというと郊外のエリアの方が影響を受けると予想されます。 ●今後の展望は 2022年にどれくらいの生産緑地が指定解除を選択し、宅地として市場に供給されるかによって影響は変わってくると思いますが、先ほど説明した 「特定生産緑地制度」の創設で、指定を10年延長できるようになったことと合わせて、都市農地の賃貸の円滑化に関する法律（都市農地貸借法）が 2018年に施行され、納税猶予を受けたままで、農業経営を行う企業や市民農園を営む企業へ農地を貸すことができるようになりました。自分で農業運営 が出来ない場合でも納税猶予を受けることが出来るため、特定生産緑地制度を利用しやすくなりました。 また、行政も市街化区域内の農地は災害時の一時避難場所として活用したり、市民農園として市民の憩いの場にするなど、特定生産緑地制度の周知を 積極的に行い、制度を利用してもらうようしていくはずです。 このような状況を踏まえて、生産緑地の多くはその後も特定生産緑地制度を利用するのではないかと思います。そのため、解除された農地が市場に 宅地として供給されるのは限られてきそうですが、比較的利便性が高く、売却した方がよいと判断する地主も一定数はいるはずなので、地域によっては 市場に影響が出てくると考えられます。 資産コンサル部 上級相続支援コンサルタント上屋 雅樹（うえや まさき）※本名は「かみや」ですが同店舗にもう一人「神谷」がいるので社内では分かりやすく「うえや」にしています。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士2級建築施工管理技士の有資格者。賃貸7年、売買17年の実績で西尾張の不動産ならどんなことでもご相談ください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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