資産コンサルでの相談事例
相続人が複数の為、一棟マンションを売却して分割することになりましたが、スムーズに売却が進み、相続も無事終わりました。
高齢になり管理が出来なくなってきたので、息子と一緒に今後の相談をした結果、物件ごとに管理や売却の提案をしてもらえました。
アパマンショップや管理オーナーからの収益物件情報をいち早く頂けて、駅近で良い物件を購入することが出来ました。
１０年後もあなたの不動産は、安定していると思いますか？
皆様を取り巻く状況は10年前と比べて、劇的に変化しているのではないでしょうか。いうまでもないことですが、少子高齢化は確実に人口の減少をもたらします。
そして、不動産価格・地価は人口動態の影響を大きく受けることになるのです。つまり、首都圏以外では、“人口が減る”は、限りなく、“不動産価値が下がる”に近い感覚になるということです。土地は貴重な財産、人口増加は今後も続く、という時代であれば問題はないのですが、人口減少の時代、相続に関する意識もしだいに変わり始めています。相続に対する意識改革が必要なときではないでしょうか。
不動産活用による相続税対策
遺産の相続時に課せられる相続税を減らす方法として、不動産活用（賃貸アパート・マンションなど）を購入する方法が効果的であるとされています。これは現金をそのまま相続した場合と比較した場合、相続税上の評価額が減額されるということです。そして相続財産が多額になるほど適用される相続税率が高くなりますので、様々な方法による相続税対策を知っておくべきです。
アパート・マンションの売却と
収益物件の購入
アパート・マンション経営は、長期的な収入の確保も可能な不動産投資です。しかし、「経営」という観点だけではなく「売却」も投資の一つと考えることもできるのです。また、収益物件を購入する場合、売却時にいかに最大の利益を獲得出来るかを考えることが大切です。こうした出口戦略の重要性を含め、総合的にアドバイスさせていただきます。
土地の売却と資産査定
ひとくちに土地を売却するといっても様々なケースが考えられます。たとえば、「古家付きの物件を土地として売却する」場合と「相続した土地を売却する」場合とでは、注意すべき点が違います。また、少しでも土地を高く売却するためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。スムーズな土地売却のためにも、情報収集をして売却の手順を確認しておくことが大切です。
相続支援コンサルタントの役割
賃貸住宅等の所有者に対し、相続に係る知識と技能を持って、相続及びこれに関する不動産取引について相談に応じます。
また、必要に応じて法務・税務等の各分野の専門家を紹介してアドバイスを行う役割を期待されています。さらに上級資格においては、各種講習会・講演会・セミナーで講師を務める等、運営にも携わっています。
「ウィズコ通信“道”」は資産コンサル部が毎月発行しています
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ウィズコ通信“道”9月号 今月のコラム
「建築資材の高騰」について こんにちは。資産コンサル部の上屋（うえや）です。 年2回行っている恒例のオーナーセミナーですが、コロナウイルス感染症のワクチン接種もなかなか進まず、状況が好転しない状況ですので、今回も残念ながら中止することになりました。 次回は来年5月に開催を予定しております。そのころにはコロナウイルスも収束し、皆様とお会いできることを楽しみにしております。 さて、今回は「建築資材の高騰」についてお話ししたいと思います。 ●「ウッドショック」について 現在、世界的に木材の不足が深刻になっています。これは「ウッドショック」と呼ばれ、日本だけではなく、アメリカや中国でも低金利政策などから一戸建ての建築需要が高くなっていることから、世界的に木材が不足している状況となっています。 また、海外から木材を運ぶ物流の高騰など、さまざまな要因が重なり、建築資材が急騰しており、過去にない状態となっております。 日本の木材の自給率は約37％しかなく、多くの木材を海外からの輸入に頼っている状態です。日本では徐々に建築件数が減少しておりますが、途上国では木材の需要が伸びてきているため、輸出国も今後需要が伸びる途上国へ輸出が増えていることもあるようです。 木材の価格が上がることで、住宅の価格は当然に上がりますが、それ以外にも家具なども値上がりする可能性があります。 ●人材不足も深刻に 建築資材の高騰とは別に、人材不足も深刻な問題となっております。背景としては、震災の復興需要やオリンピックの大型施設の建築などで、人材の奪い合いが起こり、人件費の高騰を招く事態となっております。 人材不足ですが、職人の求人はなかなか確保できないことや、現在の職人のメインである団塊ジュニア世帯がここ数年にかけて一斉に引退することが見込まれ、今後も職人の大幅な減少が予想されるため、今後もオリンピックなどが終わったとしても引き続き人材不足が続くと予想されます。 少ない人材の取り合いから、建築費の高騰は今後も避けられない状態です。 ●その他の住宅資材価格も高騰 「ウッドショック」に加え、管理オーナー様には先日明細とあわせて告知しましたが、壁紙・カーテン・床材といったインテリア商材を扱う専門商社の株式会社サンゲツが2021年9月21日受注分から、壁紙、床材、カーテンやテーブルクロスなどのファブリック、副資材の価格改定を実施することになりました。 他社でも同様な動きが見られ、同じタイミングで価格改定をするようです。値上げ幅は現行価格の約13％～20％引き上げることになります。 原材料費の高騰に加えて、ウッドショックと同様に物流価格の高騰が原因のようです。賃貸業界ではリフォームに必ず必要になる壁紙や床材なので、影響は大きいと予想されます。現時点（2021年9月3日現在）では正確な価格の公表はありません。 ●設備機器も価格が上昇 木材、クロス、床材などの上昇だけでなく、トイレやユニットバス、キッチンなどの設備機器も全て値上がりしております。原材料の高騰はもちろんですが、こちらも物流費の高騰が影響しております。 価格はトイレで約5～15％、ユニットバスで1～3％、タイルで6～13％、キッチンで2～13％ほどの値上げとなっているようです。 コロナウイルスなどの影響もあり部品が海外から日本になかなか入ってこないため、製造が少なく供給量も確保できないことから、価格だけでなく商品が届きにくいこともあるようです。 電気温水器などは入荷までに1か月程かかることもあるので、現状、故障すると工事までに時間がかかるため、古くなってきた場合は故障前に直すことをお勧めします。 大型リフォームやリノベーションは普段より時間がかかることもあるので、ご相談は余裕をもってご連絡ください。 ●今後も価格高騰は続く？ 価格高騰はオリンピックや首都圏再開発やリニア建設、東日本大震災や昨今の集中豪雨などの復興による建築需要の増加や、世界的な住宅建築の増加で木材、生コン、セメントなどの建築資材費がどんどん高騰してきたことに、人件費や運送費の高騰が原因です。 人件費の高騰は、給料を上げても人材を確保することが出来ない状態が続いており、人材の確保が出来ないことが原因との事です。現場の声はお金よりも休みがほしいというのが本音なので、仕事内容の改善をして、外注や分業などで休みの確保をしていることから、利益率が下がり結果として、価格が高騰しているわけです。 また運送費の高騰についてはコロナウイルスの蔓延から、宅配が増えていることや燃料費の高騰が原因となります。 これらは今後も続くと予想され、価格高騰はこれからも続きそうです。 ●その他も続々と価格見直しに この記事は、9月上旬に書いていますが、書いている間にも色々な業者より価格の見直しの通達が届いております。ちょうど本日、受水槽などのポンプを取り扱う業者からも10～15％の値上げの連絡がありました。 また、当社リフォーム部からもトイレの入荷時期が未定になったと報告がありました。 今後、設備の不足が増えてくると予想されます。 特に大型リフォームやリノベーションを計画されている方は、時間に余裕をもってご相談ください。 資産コンサル部 上級相続支援コンサルタント上屋 雅樹（うえや まさき）※本名は「かみや」ですが同店舗にもう一人「神谷」がいるので社内では分かりやすく「うえや」にしています。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士2級建築施工管理技士の有資格者。賃貸7年、売買17年の実績で西尾張の不動産ならどんなことでもご相談ください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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ウィズコ通信“道”8月号 今月のコラム
「共有不動産の解消」について こんにちは。資産コンサル部の上屋（うえや）です。 先日、CBCラジオのレポートドライバーで売買部の紹介をしていただきました。冒頭では2人のカミヤがいるため、店内では親しみをこめて、神谷を「カミサマ」、上屋を「ウエサマ」と呼んで、縁起の良い店だと紹介してもらいました。ほとんど「カミサマ」こと神谷が話していましたが、私もちょっとだけ話す機会があったので、「お客様からは髪のうすい方のカミヤ」と呼ばれていますと自虐ネタを入れました（笑）生放送でしたが、前回の管理部の時は、私がメインだったのでとても緊張しましたが、今回は一言なので気楽に出来ました。さて、今月は「共有不動産の解消」について、ご紹介したいと思います。 ●共有不動産は紛争のもと 相続時に不動産を相続持分で共有にすることがありますが、後々に共有不動産の使用方法などで共有者同士の意見が合わずに、予期せぬ紛争に発展することがあります。一度、共有状態となると自然に解消されることはないため、紛争となると利用方法や処分も出来ない状態となってしまいします。 また、長い年月のうちに、共有者の方が亡くなると、新たな相続が発生してしまい、共有者が増えていき、そのうち全員と連絡が取れなくなってしまうことも出てきます。 このような状態にならないように共有状態を解消する方がベストです。では共有不動産はどうすれば、解消できるでしょうか？ ●共有不動産の分割について 具体的に共有不動産を分割するには次の3つの方法があります。 ①現物分割・・・不動産を現実に分割する方法 ②換価分割・・・売却した現金を分割する方法 ③価格賠償・・・1人が所有するようにして、ほかの方にその代金を支払う方法 次からそれぞれについて、詳しく説明します。 ①現物分割について 現物分割とは、共有不動産を共有持分の割合に物理的に分ける方法です。例えば、1つの土地を3名で共有している場合、その持分に応じて3つに分けます。この方法は分かりやすいですが、建物の場合は分割が難しいですし、土地を分ける場合でも、単純に面積だけで分けることは、土地の形状や接道状況、建築制限などで、全くの平等に分けることは難しいです。 また、土地の分割には分筆費用がかかりますし、測量には時間がかかります。（1～2か月程） ②換価分割について 換価分割とは、共有不動産を売却し、売却代金を共有持分割合に応じて分け合う方法です。現物分割は違い、建物でも分けやすく、土地の形状や接道なども関係なく公平に分けることができます。ただし、売却が前提のため、思っていたよりも価格が安くなったり、そもそも売却する相手が見つからない場合は、分けることができません。 ③価格価格賠償について 価格賠償とは、共有不動産を共有者の1人だけの所有物にして、取得した人が他の所有者に対して持分に応じた代金を支払う方向です。共有不動産の場合で問題になるのは、共有者の1人が単独で不動産を使用していることから発生するので、そのような場合には最適な解決方法です。 しかし、単独で所有するために他の所有者へ支払う代償金が支払えるかどうかがネックになることも多いです。 ◆共有不動産の分割に向けた手続きについて 共有不動産を分割する手続きは、次の2つになります。 ①共有物分割協議・・・話し合いによる分割です。 ②共有物分割訴訟・・・裁判の判決による分割です。 ①共有物分割協議とは 共有分割協議の場合、初めに共有者全員で３種類の分割方法を話し合いでどの方法を選択するかを決めます。全員が合意すれば、共有物分割協議が成立します。ただし、一人でも話し合いに応じない場合は合意ができないため、裁判所が間接的に関与する「民事調停制度」を利用することをお勧めします。 「民事調停制度」とは、訴訟ではなく、話し合いによって円満な解決を図る制度です。訴訟よりも手続きが簡易で、裁判所のウェブサイトや簡易裁判所の窓口にある申立書に必要事項を記入して提出するだけです。また、費用も訴訟に比べると少なくて住みますし、解決までの時間が比較的短くすむという利点があります。裁判所の「調停委員会」が当事者双方の言い訳を聴いて歩み寄りを促し、当事者同士の合意を図ります。 民事調停で当事者が合意した内容は「調停調書」にまとめられます。「調停調書」は判決と同じ効力を持ち、その内容が実行されない場合、強制執行を申し立てることができます。 ②共有物分割訴訟とは 共有者の１人でも反対すれば、共有状態を解消することはできません。そのため、話し合いが不調に終わった場合には、訴訟を提起し、裁判所が「判決」として共有不動産の分割方法や内容を決めます。これが「共有物分割訴訟」です。 共有者の主張、不動産の構造、性質、使用状況などによって総合的に判断されます。 「共有物分割協議」とは違い「共有物分割訴訟」は手続きも難しくなり、時間も半年程度はかかることが多いです。 専門的な内容になるため、弁護士に依頼することが多いので費用も高くなります。 ◆トラブルを回避するために 不動産を共有すると、将来予期せぬトラブルが発生する可能性があります。相続時や購入時にはどのように名義をつけるか慎重にご検討ください。特に相続の場合は、事前の準備が重要になってきますので、私、上屋もしくは当社担当までご連絡ください。当社には相続支援コンサルタントが６名在籍しております。お気軽にご相談ください。 資産コンサル部 上級相続支援コンサルタント上屋 雅樹（うえや まさき）※本名は「かみや」ですが同店舗にもう一人「神谷」がいるので社内では分かりやすく「うえや」にしています。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士2級建築施工管理技士の有資格者。賃貸7年、売買17年の実績で西尾張の不動産ならどんなことでもご相談ください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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ウィズコ通信“道”7月号 今月のコラム
「残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）」について こんにちは。資産コンサル部の上屋（うえや）です。当社では6月から9月末までクールビズを採用しておりますが、今年は当社のロゴ「WIZCO」が胸にはいっているポロシャツを新調しました。ミズノの速乾性がある生地の為、とても通気性があり、涼しく毎日着用しております。 今年の夏もとても暑くなりそうですが、これで快適に過ごせそうです。 さて、今月は先月の心理的瑕疵についての取り扱いについてご説明しましたが、孤独死などの場合に問題になる残置物の処理についても国土交通省よりモデル条項の発表がありましたので、ご説明したいと思います。 ●孤独死などが問題に 賃借人の死亡後、相続人の所在が分からない場合には、賃貸借契約の解除や残置物の処分が困難になることが多いため、単身高齢者に対してのお部屋の賃貸をお断りすることがあります。 賃貸人の立場から見れば当然ですが、国は先月号でもご説明したように、こうしたトラブルを回避して高齢者の居住の安定を図るために、「事故物件ののガイドライン」や今回の「残置物の処理」について、賃貸人の不安を払拭する施策を発表しております。 6月7日に国土交通省は「残置物の処理等に関するモデル契約条項（ひな形）」を策定しました。 ●残置物の処理等に関するモデル契約条項について 国土交通省と法務省では、死後事務委託契約を締結する方法を検討し、賃借人の死亡後に契約関係および居室内に残された家財（残置物）を円滑に処理できるよう、①賃貸借契約の解除および、②残置物の処理に関する委任契約書のひな形を策定しました。 モデル契約条項では、単身高齢者（60歳以上の者）の入居時を想定し、受任者に対して、賃借人の死亡後に賃貸借契約を解除する代理権を与え、残置物の処理については、受任者に対し、賃借人の死亡後に残置物の廃棄や指定先への送付する事務を委任し、賃借人は「廃棄を希望しない残置物」を特定するとともに、その送付先を明示します。 受任者は、賃借人の死亡から一定期間が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に、「廃棄しない残置物」以外のものを廃棄します。ただし、換金することができる残置物については、換金するように務める必要があるとしました。 ①賃貸借契約の解除について 本来、賃借人が死亡すると賃借人としての地位は相続人に相続されるため、契約が解除されると相続人が賃借人の地位を失うことになります。そのため、契約解除の事務委任契約の受任者は推定相続人がすることが望ましく、推定相続人の所在が分からない場合や、推定相続人に受任する意思がない場合には、居住支援法人や居住支援を行う社会福祉法人のような第三者が受任者となることが望ましいとされています。 賃貸人は賃借人の利害を害する恐れがあるため、契約解除の事務委任契約についての受任者にすることは避けるべきであるとしました。また、管理会社を受任者とする場合も賃貸人の利益を優先することなく、委任者である賃借人の利益の為に誠実に対応する必要があるとしました。 具体的な契約内容は、第一条には委任者である賃借人が死亡したことを停止条件として、①賃貸借契約を賃貸人との合意により解除する代理権および、②賃貸借契約を解除する旨の賃貸人の意思表示を受領する代理権を授与する内容となっています。 受任者は委任者が死亡した時にはじめて、その効力が発生することになります。そして、賃貸人と合意解約する代理権と賃貸人からの解約を受託することができるとしました。 第二条では、受任者が委任者の意向に従って、委任者の利益の為に委託事務を行うことが記載されています。例えば、生前に「子の〇〇が住みたいと言えば住まわせてあげてほしい」と意向を聞いていれば、それの意向に沿った決定をする義務を負うことになります。 第三条では、この契約解除の事務契約終了についてが規定されており、①本賃貸借契約が解除されたときは当然ながらこの契約解除の事務契約も終了します。また、②受任者が委任者の死亡を知った時から【6ヶ月】が経過した場合と、死亡を知った時から一定期間が経過した場合も終了するとしました。（※【】内の期間は任意で決定する） これは、受任者が委任者の意思に従って、契約解除をしない場合に、いつまでも契約解除ができる意味もないので、一定期間が経過した段階でその効力を失うようにしたわけです。 ただし、委任者の死亡を知った時からとして、受任者が死亡を知らなかった場合は除くような規定としました。 ②残置物の処分に関する委任契約書について 大まかに分けると、①受任者に対し、賃借人の死亡後に残置物の廃棄や廃棄しない動産を指定先への送付事務を委任するとした内容と、②受任者は一定期間が経過し、かつ、賃貸借契約が終了した後に「廃棄しない残置物」以外のものを廃棄する。ただし、換金できる残置物に関しては換金するように務めるとした内容となっております。 指定残置物リストを作成し、廃棄してはいけないものを指定することもでき、死亡時の通知先を決めておき、受任者はそちらへ送付しますが、換金した金銭や残されていた金銭などはは相続人に返還することになります。 そして、廃棄もしくは換金するために物件内の動産を搬出する場合は、2週間前までに委託者死亡時の通知先へ通知する、また、搬出時には第三者（賃貸人、管理会社もしくは仲介業者など）の立会のもと、廃棄するものの状況を確認・記録しなければならないと記載されていました。 また、廃棄や送付にかかった費用は相続人に対し、支払った日以降に利息も含め請求することができ、換金した金銭がある場合には、これを費用もしくは利息に充当し、残額を返還することも可能としました。 ●単身高齢者契約の注意点として 今回の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」は、あくまでもひな型の為、法律的な規定ではありません。今回の契約条項を利用して単身高齢者の居住の安定を図りたいと考えているようですが、そもそも、相続人がしっかりしていれば、契約解除や残置物の処理問題もないわけで、問題になるのは、相続人との関係が良くなかったり、そもそも相続人がいない場合にこのような契約条項で、第三者に委託することになる為、単身高齢者契約の場合は特に相続人が対応してくれるかが重要になるので、入居審査時にそのあたりの確認をすることをお勧めします。 資産コンサル部 上級相続支援コンサルタント上屋 雅樹（うえや まさき）※本名は「かみや」ですが同店舗にもう一人「神谷」がいるので社内では分かりやすく「うえや」にしています。宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士2級建築施工管理技士の有資格者。賃貸7年、売買17年の実績で西尾張の不動産ならどんなことでもご相談ください。 【関連記事】 資産コンサルティング
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