ウィズコ通信“道”8月号 今月のコラム

「共有不動産の解消」について

こんにちは。資産コンサル部の上屋(うえや)です。
 先日、CBCラジオのレポートドライバーで売買部の紹介をしていただきました。冒頭では2人のカミヤがいるため、店内では親しみをこめて、神谷を「カミサマ」、上屋を「ウエサマ」と呼んで、縁起の良い店だと紹介してもらいました。ほとんど「カミサマ」こと神谷が話していましたが、私もちょっとだけ話す機会があったので、「お客様からは髪のうすい方のカミヤ」と呼ばれていますと自虐ネタを入れました(笑)生放送でしたが、前回の管理部の時は、私がメインだったのでとても緊張しましたが、今回は一言なので気楽に出来ました。さて、今月は「共有不動産の解消」について、ご紹介したいと思います。

●共有不動産は紛争のもと

相続時に不動産を相続持分で共有にすることがありますが、後々に共有不動産の使用方法などで共有者同士の意見が合わずに、予期せぬ紛争に発展することがあります。
一度、共有状態となると自然に解消されることはないため、紛争となると利用方法や処分も出来ない状態となってしまいします。
 また、長い年月のうちに、共有者の方が亡くなると、新たな相続が発生してしまい、共有者が増えていき、そのうち全員と連絡が取れなくなってしまうことも出てきます。
 このような状態にならないように共有状態を解消する方がベストです。では共有不動産はどうすれば、解消できるでしょうか?

●共有不動産の分割について

具体的に共有不動産を分割するには次の3つの方法があります。
 ①現物分割・・・不動産を現実に分割する方法
 ②換価分割・・・売却した現金を分割する方法
 ③価格賠償・・・1人が所有するようにして、ほかの方にその代金を支払う方法

 次からそれぞれについて、詳しく説明します。

①現物分割について

 現物分割とは、共有不動産を共有持分の割合に物理的に分ける方法です。例えば、1つの土地を3名で共有している場合、その持分に応じて3つに分けます。この方法は分かりやすいですが、建物の場合は分割が難しいですし、土地を分ける場合でも、単純に面積だけで分けることは、土地の形状や接道状況、建築制限などで、全くの平等に分けることは難しいです。
 また、土地の分割には分筆費用がかかりますし、測量には時間がかかります。(1~2か月程)

②換価分割について

換価分割とは、共有不動産を売却し、売却代金を共有持分割合に応じて分け合う方法です。現物分割は違い、建物でも分けやすく、土地の形状や接道なども関係なく公平に分けることができます。
ただし、売却が前提のため、思っていたよりも価格が安くなったり、そもそも売却する相手が見つからない場合は、分けることができません。

③価格価格賠償について 

 価格賠償とは、共有不動産を共有者の1人だけの所有物にして、取得した人が他の所有者に対して持分に応じた代金を支払う方向です。共有不動産の場合で問題になるのは、共有者の1人が単独で不動産を使用していることから発生するので、そのような場合には最適な解決方法です。
 しかし、単独で所有するために他の所有者へ支払う代償金が支払えるかどうかがネックになることも多いです。

◆共有不動産の分割に向けた手続きについて 

 共有不動産を分割する手続きは、次の2つになります。
 ①共有物分割協議・・・話し合いによる分割です。
 ②共有物分割訴訟・・・裁判の判決による分割です。

①共有物分割協議とは 

共有分割協議の場合、初めに共有者全員で3種類の分割方法を話し合いでどの方法を選択するかを決めます。全員が合意すれば、共有物分割協議が成立します。ただし、一人でも話し合いに応じない場合は合意ができないため、裁判所が間接的に関与する「民事調停制度」を利用することをお勧めします。
 「民事調停制度」とは、訴訟ではなく、話し合いによって円満な解決を図る制度です。訴訟よりも手続きが簡易で、裁判所のウェブサイトや簡易裁判所の窓口にある申立書に必要事項を記入して提出するだけです。また、費用も訴訟に比べると少なくて住みますし、解決までの時間が比較的短くすむという利点があります。裁判所の「調停委員会」が当事者双方の言い訳を聴いて歩み寄りを促し、当事者同士の合意を図ります。
 民事調停で当事者が合意した内容は「調停調書」にまとめられます。「調停調書」は判決と同じ効力を持ち、その内容が実行されない場合、強制執行を申し立てることができます。

②共有物分割訴訟とは 

 共有者の1人でも反対すれば、共有状態を解消することはできません。そのため、話し合いが不調に終わった場合には、訴訟を提起し、裁判所が「判決」として共有不動産の分割方法や内容を決めます。これが「共有物分割訴訟」です。
 共有者の主張、不動産の構造、性質、使用状況などによって総合的に判断されます。
 「共有物分割協議」とは違い「共有物分割訴訟」は手続きも難しくなり、時間も半年程度はかかることが多いです。
 専門的な内容になるため、弁護士に依頼することが多いので費用も高くなります。

◆トラブルを回避するために

不動産を共有すると、将来予期せぬトラブルが発生する可能性があります。相続時や購入時には
どのように名義をつけるか慎重にご検討ください。特に相続の場合は、事前の準備が重要になってきますので、私、上屋もしくは当社担当までご連絡ください。当社には相続支援コンサルタントが6名在籍しております。お気軽にご相談ください。


資産コンサル部 上級相続支援コンサルタント
上屋 雅樹(うえや まさき)
※本名は「かみや」ですが同店舗にもう一人「神谷」がいるので社内では分かりやすく「うえや」にしています。
宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士2級建築施工管理技士の有資格者。賃貸7年、売買17年の実績で西尾張の不動産ならどんなことでもご相談ください。

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